AL123 人文社科会员免费专区文学 2022-09-20

预见危机：透过摩天大楼指数看商业周期（探究全球经济繁荣与萧条的真正原因，抓住未来十年红利。）_AZW3_MOBI_EPUB_马克·桑顿

内容节选

第10章是去还是留如果我去，会有麻烦；如果我留，麻烦加倍。所以请你告诉我，我是去还是留？ ——《是去还是留》（Should I Stay or Should I Go），碰撞乐队（The Clash）住所的位置是很难选择并确定下来的，而影响决策的基本上都是经济因素。那么，这个决策过程是否与摩天大楼诅咒有关呢？经济学家卢卡斯·恩格哈特认为答案是肯定的，并就此写了一篇见解深刻的论文。我在本书中反复强调，破纪录的摩天大楼以及摩天大楼诅咒只是经济在长期受到人为低利率的影响而发生变化时表现出来的症状。我们已经看到，长期人为低利率导致多地（比如亚拉巴马州的奥本市）涌现出破纪录的建筑物，并诱使建筑创新和先进建筑技术出现。影响住所选择的因素有很多，而其中一个重要的因素是房子或公寓的费用占据了消费支出的最大份额。对于绝大多数人而言，房租或房贷是其每月预算中最大的一笔款项，一旦还清了住房贷款，其生活水平就可以显著提高。另一个重要因素是，住所的确定是一个长期选择。如果你打算买套房子或公寓，这就会产生搬家费以及房地产经纪人的佣金和律师费等交易费用。尽管你可以通过承担其中的烦琐事项和未知风险来省下一部分费用，但有些费用始终是无法避免的，而且每次搬家都得付出这样的费用。对成本的考虑也会影响有关公寓选择的决策。如果签订了租约，你就有义务在租期内支付租金。此外，无论是请搬家公司还是自己动手搬家，你都需要支付搬家费用。所以，人们通常会花大把时间和精力来搜集信息以做出决定，而不是草率地选择一间公寓。因此，当你问自己“我是去还是留”时，请记住：搬家存在一定成本。人们在考虑搬家时还要参考一些具体因素，包括房价和月供、财产税和所得税等应纳税费、基础设施、当地学校的好坏、购物是否便利、犯罪率以及通勤时间等。另外，教堂的位置也会影响一些人的选择。当然，人们会对所有这些因素进行综合权衡。例如，如果当地学校很好，犯罪率低，有小孩的人就倾向于忍受更高的税收；如果房价和税收较低，当地设施和学校都不错，犯罪率低，有些人就愿意忍受更长的通勤时间。卢卡斯·恩格哈特[1]为我们理解摩天大楼指数做出了贡献。他提供了一个更全面的理论解释，以说明为什么我们将看到土地价格出现不均衡的上涨，而不是出现普遍的、均衡的上涨。通过运用区位理论，恩格哈特解释了为什么我们应该关注特别高的摩天大楼，而不是一般的高楼大厦。换句话说，他并不反对低利率会提高土地价格和建筑物高度的观点，他的理论强调的是中心商务区的土地价格将上涨得更严重。在三种坎蒂隆效应中，恩格哈特关注的是第一种效应，即人为的低利率会改变土地价格，从而导致更高建筑物的出现。在我发表于2005年的那篇论文[2]中，第一种效应中的高层建筑物的建设理由并不基于真正的经济学，而是基于房地产经济学。然而，我对第二种效应中土地价格的不均衡增长提供了一些理论支持，即低利率将导致公司规模扩大，进而导致人们对中心商务区写字楼的需求增加。恩格哈特参考威廉·阿朗索（William Alonso）的竞租模型（bid-rent model）[3]，构建了一个纯粹的住宅城市模型。在那里，所有的就业机会都在中心商务区。虽然这不现实，但这些假设是有一定道理的。在该模型中，每个家庭都将收入的一部分用于支付房租和交通费，将时间的一部分用于通勤。距离中心商务区越远，你的通勤成本就越高，这就减少了你对租金的支付意愿。而距离中心商务区越近，你的通勤时间和开销则会随之减少，你对租金的支付意愿也就随之增加。大多数人都很熟悉这种权衡：你是愿意住在工作地点附近并支付更高的租金，还是愿意住在郊区，忍受较高的通勤成本（包括费用和时间）呢？这是对住房成本和通勤成本的权衡。如果通勤成本非常高，那么中心商务区附近的租金也将会非常高［“深层权衡”（steep trade-off）］；但如果通勤成本非常低（比如存在免费的、四通八达的高速列车），那么中心商务区附近的租金将与边缘地区的租金相似［“浅层权衡”（shallow trade off）］。但是，究竟是什么决定了权衡的深浅程度呢？显然通勤服务的质量很重要，但控制通勤服务的质量需要耗费很高的成本。例如，达纳·鲁宾斯坦（Dana Rubinstein）[4]认为，政府的交通项目往往因为严重拖延和超出预算（有些项目的成本超过每英里20亿美元）而臭名昭著。恩格哈特选择关注工资率和利率，因为它们更普遍地适用于各个城市。恩格哈特在他的文章中采用了穆雷·N.罗斯巴德[5]的边际收益产品折现（the discounted marginal revenue product）的概念。一般来说，这与主流的边际收益产品（marginal revenue product）概念没有区别，但罗斯巴德的概念在主流概念的基础上添加了在讨论决策理论时考虑利率和时......