AL123 买房让日本人幸福了吗？【上海译文出品！打破“土地神话”，改变你的住房“常识”，日本资深房产顾问的良心告白，揭开房产中介绝不愿意透露的行业秘密！】 (译文坐标)_AZW3_MOBI_EPUB_榊淳司(Atsushi Sakaki)
内容节选
第一章 买房让日本人走向幸福了吗？ 危机中的楼房 我涉足“房地产”足有三十年了。 最初的二十几年是制作广告，后来成为记者。 作为记者，我是站在高度接近购房者（消费者）的立场和视点出发撰写文章，发表言论，有时也会对房地产开发商（供给方）进行尖锐的批评。 同时，我也观察楼市，进行各种分析和预测。关于楼市泡沫的产生、见顶和破灭也是知无不言，言无不尽。 如果我发出了“楼市泡沫即将破灭”的信号，开发商想必会很不高兴。但是，看见了破灭的兆头，对购房者做出提醒，告诉他们“现在不是买房的时候”，也是我的工作。 本书的目的不是讨论关于现在的楼市泡沫何时破灭。不过，在楼房与日本人的关系中，楼市泡沫起到了什么作用，关于这一点我会在后面再做考察。 很多媒体不时会巧妙地利用我作为记者的这一立场。比如，当电视台、报纸和杂志想要得到严厉抨击楼市和开发商的意见时，就会主动上门来找我，导致我常被误解为对楼市和楼房本身持有否定意见。但是，对我来说，“房地产”是我受益三十年的商业领域。虽然我的基本立场是站在消费者一边，但是从没想把这个行业当成敌人，我只想向从业者提供有意义的信息和建议。 实际上，我认为“楼房”这个居住形态，今后会迎来巨大的危机。在今后的时代里，让日本人走向不幸的楼房或许会越来越多。我这种不祥的预感愈发强烈。 然而，从“楼房”这个庞大的领域来看，这不过是其中的一小部分。应该还有找出解决方案的希望。只是不容乐观。如果“楼房”有使命的话，那就是让居住的人获得幸福。这三十年来，看过数以千计楼房的我，一直在思考这样的问题： “买房让日本人幸福了吗？” “买房今后也会让日本人幸福吗？” 回答当然是“Yes”。必须是“Yes”。而且必须一直是“Yes”。 因为今后楼房的数量还会不断增加。对于居住在城市的日本人来说，主要的居住形态就是楼房。今后这个倾向也会进一步增强。 所以，楼房必须是让日本人幸福的居住形态。 然而，现实情况又是如何呢？ 大多数日本人应该是满足于住在楼房里。而且，今后住进楼房的人们应该也能过上幸福的生活。 楼房改变了日本人的生活 然而，我仍然感到不安。 如前面所述，日本人习惯于楼房这一钢筋混凝土居住形态还不满六十年。而且，几乎所有的楼房都是最近五十年内建造的。 现在仅是商品房，日本全国就有六百多万套存量。UR都市机构（独立行政法人都市再生机构）和自治体主管的住宅公社等所有的公共租赁房就有大约三百万套。民间租赁房据推测也有一千万套左右。日本现有一千九百万到两千万套“住房”，住在那里的人约有好几千万。也就是说，大部分日本人都住在楼房里。 可是，六十年前在钢筋混凝土的集体住宅里生活的日本人，最多也就几千人。因此，这六十年来，说是楼房让日本人的生活发生了翻天覆地的变化也毫不为过。这个变化非常大。但是，很多人没有注意到楼房让日本人的生活方式发生何等变化。 楼房让日本人住进了城市。 楼房让日本人有了自己的家。 楼房推动了日本的小家庭化。 楼房导致了日本少子化(1)。 楼房既是日本人的资产，也是负债。 楼房给日本人植入了“区分所有”的概念。 楼房让日本人创建了强制加入的业主委员会。 楼房向日本人提供了高气密性、高绝热的住宅。 楼房让日本人习惯于使用空调。 楼房让日本人习惯于高层生活。 以上是我想到的“楼房给日本人生活带来的变化”的主要内容。读者中或许会有人对其中的几个变化抱有疑问或感到不明，我会在下文中对这些主张的依据以及详细内容依次进行说明。 住楼房的风险 楼房对于日本人来说是一个相当新的居住形态，很多人没有注意到一件重要的事情，那就是住楼房也存在各种风险。当风险暴露出来时，就会夺走居民的幸福。 举个简单的例子，2005年曝光的“抗震强度伪装事件”和2015年发生的“横滨公寓楼倾斜问题”等，都让迄今为止对此一无所知的购房者和居民陷入了深深的不安。特别是“抗震强度伪装事件”使本以为是资产的楼房变成了巨额负债。 此外，即使不是这种重大事件，也会时常因房屋质量问题而发生邻里纠纷。即便没有这个问题，楼房也会随着岁月的流逝日益老化，作为资产价值越来越低。如果管理不善，还有可能沦为贫民窟或废墟。而且，一旦到了要出手的时候，很有可能根本卖不上好价钱。 也就是说，楼房本来应该是给住户带来幸福的场所和设施，但也极有可能起的是反作用。 何谓“楼房”？ 现在我们已经很随意地在日常中使用“楼房”一词，但这个词的原意并不被人们所熟知。 我用手头的1991年第四版《广辞苑》查了一下“楼房”一词，上面这样写道： 大型宅邸之意，多用于中高层集体住宅的俗称。 我记得在1991年时，“楼房”这个词已经完全融入日本社会，因此应该没有人对于其大致是指钢筋混凝土的集体住宅一事提出异议。但是，为什么规定其为“俗称”呢？ 日语中以片假名标识的“楼房”（マンション）来自英语的“mansion”一词，英语中的......
- 信息
- Digital Lab简介
- 前言 楼房给日本人带来的正负面影响
- 第一章 买房让日本人走向幸福了吗？
- 危机中的楼房
- 楼房改变了日本人的生活
- 住楼房的风险
- 何谓“楼房”？
- 彰显高级感的词——“公寓”
- 为了解决住房不足而大量兴建的“新村”
- 楼房推动了小家庭化和少子化
- 第二章 楼房的黎明期
- 日本楼房的原型
- 楼房的使用年限
- 《区分所有法》的诞生与现存问题
- 基于性善论的管理运营
- 当了主任就可以为所欲为
- 管理规约难以更改
- “禁止民宿”的困难
- 重建的门槛高
- 对所有权的过度保护
- 第三章 业主委员会与民主主义
- 失效的民主主义
- 如何让业主委员会发挥作用
- 管理的“特权”
- 附赠四件套
- 更换物业管理公司
- 优秀的楼房管理顾问是什么样的
- 变身为物业管理公司长期收益计划的“长期修缮计划”
- 要有物业费等于税金的意识
- 业主委员会的民主主义成熟了吗？
- 租赁型楼房的管理运营
- 被“爆买”的日本不动产
- 购买日本不动产的理由
- 如何与外国人共存
- 第四章 以赚钱为目的的楼房
- 郊外的新建商品房十年后半价
- 三十五年房贷急速扩大了购房需求
- 楼房开盘前的流程
- 门槛极低的房地产开发
- 只要有资金，小白也能干
- 长谷工楼房开发计划
- 房地产界的优衣库
- 何谓新建商品房的JV？
- 新建商品房市场的不透明性
- 有不用创收的开发商吗？
- 楼房的成本价
- 高高在上的房地产界
- “让他买房”“下套”以及“灭掉”
- 让客人失去冷静判断能力的样板房销售
- 价格只告诉来访者
- “预告广告”这朵奇葩
- 购房者日益增强的疑虑
- “雪藏”的恶习
- 待宰的羔羊
- 双向中介应该被视为违法
- 呼吁对外开放REINS
- 二手房交易的新可能性
- 第五章 周而复始的房地产泡沫
- 形成泡沫的轨迹
- “黑田泡沫”的到来
- 为什么商品房容易泡沫化？
- ①新建商品房开发商
- ②二手房中介公司
- ③活跃在泡沫期的中介公司和代理商
- 房地产泡沫究竟是什么？
- 工资不会泡沫化
- 逐步下滑的房租
- 东京也在追赶世界性的泡沫
- 第三次泡沫也终将破裂
- “工薪族房东”的成功概率
- 喜欢随泡沫起舞的日本人
- “土地神话”的破灭
- 第六章 美中不足的住宅——楼房
- 夏天没有空调的新村
- “夏天不用空调”的独特尝试
- 停电的话连水也用不了
- 如果在塔楼公寓遭遇地震
- 没有电就无法生活
- 又多了一个由地震引发的担忧
- 第七章 楼房有损日本人的健康吗？
- 钢筋混凝土怪物
- 夺走体温的建筑材料——混凝土
- 楼房与过敏的关系
- 开始在高层居住的日本人
- 在高层住宅育儿有危险吗？
- 塔楼公寓潜在的健康问题
- 二十五楼以上心脏骤停患者的生还率为零
- 塔楼公寓的楼层等级制度
- 第八章 为了开拓楼房的未来
- 成为社会问题的老旧楼房
- 再过十年，楼房废墟将不断增加
- 不能重建的理由
- “五分之四赞成”的壁垒
- 让重建变为可能的条件
- 不符合现状的《区分所有法》
- 日趋严重的“物业费未缴纳”问题
- 楼房成为日本人居住的主流
- 一百年后日本人还住楼房吗？
- 对私有财产权的限制必不可少
- 楼房的“管理”与“政治”如出一辙
- 尾声 两栋楼房的奇迹
- 泽田公寓的幸福形态
- 白金塔的挑战
- 后记
