AL123 人文社科免费专区文学 2023-04-26

大周期：不确定时代的确定性生存法则_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书_正和岛

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中国房地产大周期的切换与超常波动巴曙松北京大学汇丰金融研究院执行院长，中国银行业协会首席经济学家，兼任中国宏观经济学会副会长杨现领经济学博士、博士后，空·白研究院创始人，贝壳研究院名誉顾问编者按：从烈火烹油、鲜花着锦到步履蹒跚、前路未卜，20多年来，中国房地产市场经历了一轮浩浩荡荡的峰谷之变，也在大江南北催生了无数或繁华、或炫目、或荒诞、或辛酸的人间故事。万众瞩目的变局之下，中国房地产市场将往何处去？北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松、空·白研究院创始人杨现领共同受邀，探讨房地产大周期的去路与风向。当下的中国房地产市场正在经历一轮复杂的下行调整周期，新房交易量大幅下降、开发商拿地意愿减弱、消费者预期走低，陷入债务危机的开发商既面临偿债压力，也面临交付压力，部分城市甚至出现业主“强制停贷”现象。同时，中央和地方政府虽然实施了一系列放松政策，但是市场效果目前看来依然相对有限，交易量复苏的趋势仍然充满不确定性。在一定程度上，过去20多年运行状况总体强势的房地产市场基本制度框架已经开始出现明显的裂痕。从深层次来看，这一轮周期不仅仅是一次短期的市场下行，同时也可能是一次长期的调整，旧模式步履蹒跚，新模式曙光未现，当下的中国房地产市场可以说正处于20多年来最大的变局之中。当下中国房地产市场面临的挑战：相当复杂的一轮下行周期本轮下行周期始于2021年上半年。在二手房参考价、“三线四档”、贷款集中度管理、开发商拿地资金严格审查、房贷额度收缩、放款周期大幅延长等一系列因素的叠加冲击下，从2021年3月开始，一线城市和大部分二线城市的二手房成交量率先出现大幅度下降。接着，这一冲击在2021年下半年逐步传导至新房市场，引发新房交易量大幅度下降，并延续到2022年上半年。交易量迅速下降加剧了开发商的债务危机，并进一步影响土地市场和宏观经济，从而形成典型的负反馈。具体情况如下。第一，交易量大幅度下降。2022年上半年大部分城市新房交易量同比下降50%，惠州、珠海以及环沪外溢城市的新房交易量下降超过70%。这一次不仅下降幅度大，而且周期也很长，从2021年下半年开始，这一轮周期的下行时长已经超过18个月，2022年交易额同比下滑超过30%，相较2021年的历史峰值，已经有明显的回落。第二，开发商深陷债务危机的泥沼难以自拔。自2021年下半年部分房企“暴雷”以来，一些开发商持续陷入债务危机的泥沼难以自拔。一方面，外部融资规模持续缩小，据统计，2022年上半年100家典型房企融资规模同比缩小超过50%。另一方面，新房交易量的持续下降导致开发商的自我筹资能力严重受限。在内外部双重压力之下，开发商同时面临着到期债务规模持续增大的压力，如果不能通过发行新债偿还旧债，不少开发商的偿债能力都将持续面临巨大的挑战，违约事件有可能进一步增加。进一步看，在开发商面临债务危机的情况下，新房的烂尾风险可能也难以消除，购房者对新房项目，特别是2~3年后才能交付的新房项目可能会持谨慎态度，从而使得有限的购房需求被庞大的二手房供应所吸收，这会进一步加大新房的销售压力。近期呈现局部蔓延势头的部分城市业主“强制停贷”现象可以说只是对这个问题的极端反应，它的负面影响不只是停贷本身，还可能进一步传导至潜在的新房购买者，使得部分潜在需求者对于购买新房产生恐慌情绪，这会放大单一事件的全面冲击，加剧新房市场的下行风险。第三，土地市场持续低迷。在全球疫情反复、债务缠身、交易回落等多重压力之下，开发商拿地意愿与拿地能力都显著减弱。2022年上半年土地成交量同比降幅超50%，拿地企业中，国企、央企、地方城投是绝对主力，即便是资金情况相对稳健的民企，在拿地和新投资方面也处于相当谨慎的状态。预计在未来相当长的一段时间内，开发商的优先选择仍然聚焦在偿还债务和保交楼两个方面，销售资金的回笼将主要用于这两个方面，对于拿地仍将十分克制，这意味着土地财政和开发商上下游产业链的恢复性重启仍将是一个漫长的过程，从而使得房地产对于宏观经济的负面冲击仍可能会持续一段时间，并可能进一步影响居民的收入预期和住房消费热情。这个负反馈是当下房地产市场值得高度关注的市场冲击机制，交易量下降—拿地热情下降—土地财政和土地金融传导链条中断—经济增速承压、居民收入预期减弱、加杠杆意愿减弱—交易量螺旋式下降。第四，政策放松的边际效果目前看来还不明显。尽管过去几个月从中央到地方已经实施了一系列放松政策，购房利率已经下降到接近历史最低水平，刚需和改善需求的首付比例已经明显降低，限购、限贷、限售等行政性限制政策在逐步解除，但是目前看来交易量的边际改善仍然十分有限，购房预期仍然十分脆弱，未来房地产市场的复苏态势仍可能会是一条充满不确定性的崎岖之路。总体上看，这一轮放松政策的真实效果与2008年、2009年和2015年、201......