AL123 人文社科会员免费专区文学 2023-06-20

行政执法与行政审判（总第88集）_中华人民共和国最高人民法院行政审判庭编_AZW3_MOBI_EPUB_电子书（无页码）_中华人民共和国最高人民法院行政审判庭编

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案例分析产权调换房屋未取得建设规划审批对房屋征收补偿协议的影响马越【裁判要旨】如果产权调换房源未获得相关行政审批手续，导致被征收人与产权调换房屋的开发主体签订的商品房买卖合同因为违反法律规定被认定无效，或者无法签订商品房买卖合同，从而最终导致产权调换补偿协议不能履行，被征收人对此可以提出履约之诉，但协议履行中是否存在违约的情形并不必然导致产权调换补偿协议无效。【案情】上诉人（一审原告）：刘某华。被上诉人（一审被告）：武汉市汉阳区城区改造更新局。上诉人刘某华的案涉房屋位于武汉市汉阳区人民政府（以下简称汉阳区政府）作出的《房屋征收决定书》征收范围内。2017年2月23日，上诉人刘某华与被上诉人武汉市汉阳区城区改造更新局（以下简称汉阳区城改局）签订了《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书》（以下简称被诉征收补偿协议），协议主要内容为：原房屋建筑面积70.63平方米、应给予未经登记房屋建筑面积21.6平方米；房屋评估单价11294元/平方米、总价1434942.73元；安置房屋为保和墨水湾3-130A；安置房屋预测建筑面积119.63平方米；安置房屋单价11540元/平方米、总价1380530.2元；预计交房时间2018年8月31日。协议中约定的安置房源为被上诉人向武汉某泰置业发展有限责任公司（以下简称某泰公司）购买的保和墨水湾二期商品房，但该项目工程未经规划审批便建设。上诉人据此认定涉案建筑属于违法建设，且案涉还建房源未依法进行评估，遂向一审法院提起诉讼，请求确认被诉征收补偿协议无效。该案一审中，某泰公司补办了案涉建筑的《建设用地规划许可证》（2020年8月25日核发）、《建设工程规划许可证》（2020年9月4日核发）、《建筑工程施工许可证》（2020年9月7日核发）；该案二审中，某泰公司补办了案涉建筑的《不动产权证》（2020年9月21日核发）、《武汉市商品房预售许可证》（2020年10月27日核发）。【审判】一审法院认为：被诉征收补偿协议属于行政协议，人民法院对行政协议的审查主要体现在合约性和合法性审查两方面。在合约性方面，被诉征收补偿协议是双方当事人的真实意思表示，对该协议的合约性予以确认。在合法性方面，被诉征收补偿协议中约定的还建安置房屋系未经规划审批的建筑，被告将此违法建设作为安置房源，明显构成重大违法的情形，故该协议不合法，双方签订的被诉征收补偿协议本应认定为无效，但由于案涉工程已在一审庭审前补办了建设工程规划许可手续，案涉工程违法的因素已经消除，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》（以下简称《行政协议司法解释》）第十二条第三款“行政协议无效的原因在一审法庭辩论终结前消除的，人民法院可以确认行政协议有效”的规定，可以确认被诉征收补偿协议有效。至于刘某华提出安置房屋未进行评估、分户评估报告不符合法定形式的问题，属于程序上的瑕疵，尚不足以认定为重大且明显违法，不能据此认定协议无效。故刘某华要求汉阳区城改局确认行政协议无效的诉讼请求不成立。一审法院遂判决确认被诉征收补偿协议有效。刘某华不服，遂向二审法院提起上诉。二审法院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十五条的规定，被上诉人作为征收部门具有与被征收人刘某华签订房屋征收补偿协议的法定职责。双方当事人签订的被诉征收补偿协议就补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积、产权调换房屋总价、结算差价、搬迁费、临时安置补偿费等事项进行了明确约定，系双方的真实意思表示，并不违反相关法律强制性规定。故被诉征收补偿协议不存在构成无效的重大且明显违法的情形，亦不存在依据民事法律规范应确认协议无效的情形。本案中，如果产权调换房源因为相关行政审批许可未予准许，导致被征收人与产权调换房屋的开发主体签订的商品房买卖合同因为违反法律规定被认定无效，或者无法签订商品房买卖合同，从而最终导致产权调换补偿协议不能履行，被征收人可以据此提出履约之诉，但协议履行中是否存在违约的情形并不必然导致被诉征收补偿协议无效。从案涉产权调换房源项目的建设情况看，其已经陆续取得了相关行政审批许可手续，产权调换房屋的交付条件正在逐步成就，相关交付工作正在推进。上诉人依据规范商品房买卖合同的《合同法》（现已失效）、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律规定认为被诉协议无效，属于理解适用法律错误。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。二审法院判决驳回上诉，维持原判。【评析】本案的焦点为被诉征收补偿协议是否属于行政协议无效的法定情形。从法律规范层面讲，《行政诉讼法》第七十五条及《行政协议司法解释》第十二条规定了认定行政协议无效的情形应当是被诉行政行为重大且明显违法，具体表现为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法......