AL123 人文社科会员免费专区文学 2023-07-01

民法典必修课_刘士国_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_刘士国

内容节选

二、必读内容（一）物权的登记 1．物权登记的一般要求物权登记是我国物权制度的重要组成部分。我国已经实行不动产统一登记制度，并正在推动建立统一的动产和权利担保登记制度。登记，原则上是不动产物权的设立、变更、转让和消灭（统称为“物权变动”）的生效要件。由此可见，除法律另有规定外，不动产物权的变动必须依法登记，否则不发生物权变动的法律效果。本条中的“法律另有规定的除外”，主要是指以下几方面情形：《民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 一是依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，但用益物权、担保物权则需要登记。例如，国家所有的建设用地，房地产开发企业获得了建设用地使用权（属于用益物权），之后将该建设用地使用权抵押给银行以获取贷款，银行获得建设用地上的抵押权（属于担保物权），在此情形下，建设用地使用权及其抵押权均需要登记。二是非基于民事法律行为而发生的物权变动，不需要登记。非因民事法律行为而发生的物权变动，不以登记为生效要件。本编规定的例外情形，具体包括：（1）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。（2）因继承取得物权的，自继承开始时（被继承人死亡时）发生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。例如，农民依法自建房屋，在建成后即产生房屋所有权，不以登记为所有权产生的依据。当然，在以上三种特殊情形下，对依照这些规定享有的不动产物权进行处分时，依照法律规定需要办理登记的，依然要进行登记，否则不发生物权效力。例如，在房屋继承的情形下，继承人对所继承房屋的所有权在被继承人死亡时即发生效力，并不需要登记；但是，在出售该房屋（即对房屋所有权的处分）之前则必须先登记在自己名下，然后才能过户交易。三是土地承包经营权设立和转让、土地经营权转让、地役权设立，可以不登记。虽然登记不是此类物权变动的生效要件，但登记也有重要意义，可以赋予权利人更强的物权保护。因为在此情形下如果“未经登记”，则并非不发生物权变动效力，而仅仅是“不得对抗”不知情并无过失的第三人（善意第三人）。之所以这样特别规定，主要是因为在目前我国农村地区全部实现普遍登记仍有一定难度，不以登记为生效要件的规则有利于促进土地经营权流转。还要注意，除法律另有规定或者当事人另有约定外，有关不动产物权变动的合同的效力不受不动产物权是否登记的影响。例如，当事人在房屋买卖合同签订后，房屋价款和房屋均已交付，但并没有办理房屋过户登记。此时，购房人在法律上并不享有房屋所有权，但买卖合同仍然是有效的。 2．不动产登记在不动产登记的程序和形式要求方面，应把握以下几个要点：第一，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料或在必要时进行实地查看。当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。第二，登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项，并履行法律、行政法规规定的其他职责。登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记，不得有超出登记职责范围的其他行为。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。在实践中，出现过不动产登记机构未尽职责而登记错误的事件。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。第三，本编明确了不动产登记簿的法律效力。依照法律规定应当登记的不动产物权变动，自记载于不动产登记簿时（而非发放权属证书时）发生效力。认定不动产物权归属和内容的根据，只能是不动产登记簿，而非不动产权属证书。后者只是权利人享有该不动产物权的证明，其记载的事项应当与不动产登记簿一致。权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构有义务及时提供。由此可见，不动产登记簿是物权公示公信原则的体现，对保障不动产交易秩序尤为重要。第四，本编确立了更正登记、异议登记制度。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。如果不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，则登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。第五，本编还确立了预告登记制......