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物业管理：经典案例与实务操作指引（第3版）_王占强_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_王占强

内容节选

21.使用住宅专项维修资金必须经业主表决同意吗？北京市某小区部分业主与物业公司维修资金申请使用纠纷案基本案情北京市某住宅小区建于2008年，自2011年开始各栋楼的外墙瓷砖出现局部空鼓、脱落现象，2012年一场大雨过程中还发生过墙砖脱落砸坏业主机动车的事故，导致了业主与物业公司之间的矛盾纠纷。物业公司项目经理基于安全考虑，打算尽快动用住宅专项维修资金进行维修。物业公司首先向鉴定部门提交对管理小区外墙进行鉴定的申请，鉴定站的鉴定结论是：“2013年11月2日，我站技术人员对××住宅小区2号楼各层外墙装饰砖进行现场勘查，发现局部空鼓、脱落和渗水，严重影响居民正常住用及出行安全。依据《北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准》（京房地修字〔1999〕第930号）、《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》（京房修字〔1994〕第495号）及《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》（京建发〔2010〕272号）中关于外墙装饰层的各项规定，建议：对北京市××住宅小区2号楼外墙装饰砖进行大修处理，维修面积为14647平方米。”鉴定完毕后，物业公司项目经理联系了一家施工单位，该单位勘查现场后，向物业公司上报了一份工程预算书，载明“工程预算总金额为3121241.28元，该楼建筑面积为36972.77平方米。工程费用分摊标准为：工程预算金额÷建筑面积=84.42元/平方米”。做完相关鉴定和预算之后，物业公司向房管局提出了使用3121241.28元住宅专项维修资金维修外墙的申请。房管局审批同意了物业公司的申请，资金中心将资金划转到了施工单位。2014年3月20日施工单位入场施工，细心业主同时发现物业公司在楼梯厅贴出了《使用住宅专项维修资金的通知书》，部分业主感到气愤：“明明没同意物业公司使用维修资金，凭什么就使用了呢？”部分业主认为，外墙脱落、空鼓属于房屋质量问题，应由开发商出资维修。即便是需要使用住宅专项维修资金也应当首先经过业主同意，这是《物权法》的规定。未经业主同意，物业公司使用维修资金的行为属于贪污挪用。个别业主开始到处上访，还将区房管局告到其上级部门，认为物业公司无权使用专项维修资金，房管局审批违法。案例评析本案是一起住宅专项维修资金使用纠纷案，焦点问题是使用住宅维修资金是否必须事先征得业主同意。一、本案使用住宅维修资金无须事先征得业主同意按照《物权法》《物业管理条例》及《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，使用住宅专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但是，该规定仅针对一般情况。如果属于紧急情况，很多地方都规定了简化程序，无须征得业主同意。 ◎ 法条链接北京市住建委《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》第一条实施应急维修需要使用住宅专项维修资金的，无需经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的有关情况告知业主；没有业主委员会的，由物业服务企业告知。《北京市物业管理办法》第三十四条发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。本案中，鉴定部门的鉴定结论是建议对北京市××住宅小区2号楼外墙装饰砖进行大修处理，维修面积为14647平方米，符合《北京市物业管理办法》第三十四条第（四）项的规定，即“楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险”，依法无须经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。二、应急使用住宅专项维修资金应当告知业主本案申请使用住宅专项维修资金虽然无须征得业主同意，但应当向业主履行告知义务，小区如果已成立了业主委员会，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的有关情况告知业主；没有业主委员会的，由物业服务企业告知。按照20号文的规定，“应急维修工程完工后，业主委员会、物业服务企业或其他组织维修的单位，应将工程使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内的显著位置告知业主，业主提出质疑的，组织单位应给予明确书面答复”。由此可见，在应急使用住宅专项维修资金之前和完毕后，都应当向业主履行告知义务。综上所述，本案物业公司可以不经业主同意直接申请使用维修资金，房管......