自然资源执法办案常用手册_中国法制出版社 编_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书(无页码)
内容节选
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 ・2018年3月9日 ・国土资厅发〔2018〕4号 前言 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准,制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位:国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1 适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估,以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估,适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估,可参照本规范执行。 2 引用的标准 下列标准所包含的条文,通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时,所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》 GB/T 28406-2012《农用地估价规程》 TD/T 1052-2017《标定地价规程》 TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》 3 依据 (1)《中华人民共和国物权法》 (2)《中华人民共和国土地管理法》 (3)《中华人民共和国城市房地产管理法》 (4)《中华人民共和国资产评估法》 (5)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号) (6)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号) (7)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号) (8)《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号) (9)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号) (10)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 (国发〔2004〕28号) 4 总则 4.1 出让地价评估定义 本规范所称的土地使用权出让地价评估,是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法,参照当地正常市场价格水平,评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。 4.2 出让地价评估目的 开展土地使用权出让地价评估,目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价,或核定应该补缴的地价款提供参考依据。 4.3 评估原则 除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外,土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则: 价值主导原则:土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。 审慎原则:在评估中确定相关参数和结果时,应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况,以及存在的风险。 公开市场原则:评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。 4.4 评估方法 (1)收益还原法 (2)市场比较法 (3)剩余法 (4)成本逼近法 (5)公示地价系数修正法 出让地价评估,应至少采用两种评估方法,包括(1)、(2)、(3)之一,以及(4)或(5)。因土地市场不发育等原因,无法满足上述要求的,应有详细的市场调查情况说明。 4.5 评估程序 (1)土地估价机构接受国土资源主管部门(或出让方)委托,明确估价目的等基本事项; (2)拟订估价工作方案,收集所需背景资料; (3)实地查勘; (4)选定估价方法进行评估; (5)确定估价结果,并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定,给出底价决策建议; (6)撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署,履行土地估价报告备案程序,取得电子备案号; (7)提交估价报告; (8)估价资料归档。 5 评估方法的运用 5.1 收益还原法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外,还需体现以下技术要求: (1)确定土地收益,应通过调查市场实例进行比较后得出,符合当前市场的正常客观收益水平,并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地,按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。 (2)确定各项费用时,应采用当前市场的客观费用。 (3)确定还原率时应详细说明确定的方法和依据,应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。 5.2 市场比较法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外,还需体现以下技术要求: (1)在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上,优先选用正常市场环境下的交易实例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例;不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的,原则上不应选用市场比较法。 (2)比较实......
- 信息
- 综合
- 一、法律法规
- 国务院关于进一步贯彻实施《中华人民共和国行政处罚法》的通知
- 中华人民共和国行政许可法
- 中华人民共和国行政复议法
- 中华人民共和国行政复议法实施条例
- 中华人民共和国行政强制法
- 行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定
- 中华人民共和国行政诉讼法
- 二、相关解释
- 最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复
- 最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定
- 最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释
- 最高人民法院关于行政机关负责人出庭应诉若干问题的规定
- 三、办案规范
- 自然资源部行政许可事项办理程序规范
- 自然资源行政复议规定
- 自然资源听证规定
- 自然资源行政应诉规定
- 自然资源统计工作管理办法
- 自然资源标准化管理办法
- 自然资源调查监测成果管理办法(试行)
- 土地管理
- 一、法律法规
- 中华人民共和国民法典(节录)
- 中华人民共和国土地管理法
- 中华人民共和国土地管理法实施条例
- 中华人民共和国黑土地保护法
- 中华人民共和国城市房地产管理法
- 中华人民共和国水土保持法
- 中华人民共和国城乡规划法
- 中共中央、国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见
- 中共中央办公厅、国务院办公厅关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见
- 国务院关于促进节约集约用地的通知
- 国务院关于加强土地调控有关问题的通知
- 国务院关于深化改革严格土地管理的决定
- 中华人民共和国农村土地承包法
- 中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法
- 中华人民共和国招标投标法
- 中华人民共和国招标投标法实施条例
- 土地调查条例
- 土地复垦条例
- 不动产登记暂行条例
- 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
- 中共中央办公厅、国务院办公厅关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见
- 国务院关于授权和委托用地审批权的决定
- 基本农田保护条例
- 村庄和集镇规划建设管理条例
- 中华人民共和国森林法
- 中华人民共和国草原法
- 退耕还林条例
- 中共中央、国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见
- 国务院办公厅关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知
- 国务院办公厅关于防止耕地“非粮化”稳定粮食生产的意见
- 国务院办公厅关于重点林区“十四五”期间年森林采伐限额的复函
- 国务院办公厅关于加强草原保护修复的若干意见
- 二、相关解释
- 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释
- 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
- 最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复
- 最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复
- 最高人民法院关于审理涉及农村土地承包经营纠纷调解仲裁案件适用法律若干问题的解释
- 最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定
- 最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释
- 最高人民法院关于审理森林资源民事纠纷案件适用法律若干问题的解释
- 三、办案规范
- 省级土地利用总体规划会审办法
- 节约集约利用土地规定
- 自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知
- 国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知
- 自然资源部关于进一步加强国土空间规划编制和实施管理的通知
- 自然生态空间用途管制办法(试行)
- 自然资源部关于规范临时用地管理的通知
- 土地储备管理办法
- 土地调查条例实施办法
- 实际耕地与新增建设用地面积确定办法
- 土地复垦条例实施办法
- 闲置土地处置办法
- 确定土地所有权和使用权的若干规定
- 土地权属争议调查处理办法
- 不动产登记暂行条例实施细则
- 不动产登记操作规范(试行)
- 不动产登记资料查询暂行办法
- 土地承包经营权和土地经营权登记操作规范(试行)
- 自然资源统一确权登记暂行办法
- 自然资源部办公厅、国家市场监督管理总局办公厅关于推动信息共享促进不动产登记和市场主体登记便利化的通知
- 自然资源部办公厅关于完善信息平台网络运维环境推进不动产登记信息共享集成有关工作的通知
- 司法部、自然资源部关于印发《关于推进公证与不动产登记领域信息查询共享机制建设的意见》的通知
- 自然资源部办公厅、国家林业和草原局办公室关于进一步规范林权类不动产登记做好林权登记与林业管理衔接的通知
- 农村集体土地所有权确权登记发证成果检查验收办法
- 农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理办法
- 城市国有土地使用权出让转让规划管理办法
- 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范
- 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定
- 协议出让国有土地使用权规定
- 用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法
- 用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法
- 国有土地使用权出让收支管理办法
- 划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)
- 划拨用地目录
- 建设项目用地预审管理办法
- 城乡建设用地增减挂钩试点管理办法
- 城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂实施办法
- 建设用地容积率管理办法
- 各类用地报批会审办法
- 建设用地审查报批管理办法
- 建设项目使用林地审核审批管理办法
- 自然资源部办公厅关于进一步做好村庄规划工作的意见
- 自然资源部办公厅关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知
- 自然资源部、农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知
- 自然资源部办公厅关于进一步加强黑土耕地保护的通知
- 自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知
- 土地征收成片开发标准(试行)
- 矿产资源管理
- 一、法律法规
- 中华人民共和国矿产资源法实施细则
- 中华人民共和国煤炭法
- 乡镇煤矿管理条例
- 矿产资源勘查区块登记管理办法
- 矿产资源开采登记管理办法
- 探矿权采矿权转让管理办法
- 古生物化石保护条例
- 地质资料管理条例
- 二、办案规范
- 矿产资源监督管理暂行办法
- 矿产资源开发利用水平调查评估制度工作方案
- 矿产资源开发利用水平调查评估试点工作办法
- 矿产资源统计管理办法
- 非法采矿、破坏性采矿造成矿产资源破坏价值鉴定程序的规定
- 矿业权登记信息管理办法
- 矿业权出让交易规则
- 探矿权采矿权使用费减免办法
- 地质环境监测管理办法
- 地质灾害防治单位资质管理办法
- 地质资料管理条例实施办法
- 矿山地质环境保护规定
- 古生物化石保护条例实施办法
- 海洋管理
- 一、法律法规
- 中华人民共和国海洋环境保护法
- 中华人民共和国海域使用管理法
- 中华人民共和国海岛保护法
- 中华人民共和国对外合作开采海洋石油资源条例
- 二、相关解释
- 最高人民法院、最高人民检察院关于办理海洋自然资源与生态环境公益诉讼案件若干问题的规定
- 三、办案规范
- 海岛及海域保护资金管理办法
- 海洋行政处罚实施办法
- 海域使用管理违法违纪行为处分规定
- 自然资源部关于取消“海域使用论证单位资质认定”后加强事中事后监管的公告
- 海域使用权管理规定
- 海洋观测站点管理办法
- 海洋观测资料管理办法
- 自然资源部关于规范海域使用论证材料编制的通知
- 海底电缆管道保护规定
- 测绘
- 一、法律法规
- 基础测绘条例
- 中华人民共和国测绘成果管理条例
- 中华人民共和国测量标志保护条例
- 地图管理条例
- 二、办案规范
- 地图审核管理规定
- 自然资源部关于促进智能网联汽车发展维护测绘地理信息安全的通知
- 涉密基础测绘成果提供使用管理办法
- 公开地图内容表示规范
- 执法监督与违法案件处理
- 一、法律法规
- 全国人民代表大会常务委员会关于《中华人民共和国刑法》第二百二十八条、第三百四十二条、第四百一十条的解释
- 二、相关解释
- 最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(一)(节录)
- 最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)(节录)
- 最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释
- 最高人民法院关于审理矿业权纠纷案件适用法律若干问题的解释
- 最高人民法院、最高人民检察院关于办理非法采矿、破坏性采矿刑事案件适用法律若干问题的解释
- 最高人民法院关于充分发挥环境资源审判职能作用依法惩处盗采矿产资源犯罪的意见
- 三、办案规范
- 土地卫片执法图斑合法性判定规则
- 自然资源执法监督规定
- 自然资源部挂牌督办和公开通报违法违规案件办法
- 国土资源执法监察错案责任追究制度
- 重大土地问题实地核查办法
- 自然资源部立案查处自然资源违法行为工作规范(试行)
- 违反土地管理规定行为处分办法
- 查处土地违法行为立案标准
- 农用地土壤污染责任人认定暂行办法
- 自然保护地生态环境监管工作暂行办法