AL123 人文社科会员免费专区文学 2023-07-25

最高人民法院商品房买卖合同司法解释精释精解（增订本）_侯国跃_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_侯国跃

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专题一：房屋的交付使用及风险承担【核心提示】商品房的出卖人负有向买受人履行交付房屋，并转移房屋所有权的义务。在实践中，交付房屋以现实交付为主，通常表现为“交钥匙”，当事人对交付方式另有约定的，从其约定；房屋毁损、灭失的风险负担，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，构成受领迟延，应当自违反约定之日起承担风险；认定买受人拒绝接收房屋有无正当理由，应当根据房屋买卖合同的内容，遵循公平和诚实信用原则，综合审查出卖人是否构成不完全给付或者迟延给付。实务争点对于商品房买卖中发生的毁损、灭失风险的承担问题，在司法实践中主要存在如下分歧：一是如何确定商品房的交付。一种观点认为，确定商品房的交付应立足于商品房买卖合同中出卖人的交付义务进行确定。商品房作为不动产决定了出卖人的交付义务，不仅包括将商品房实际转移买受人占有，而且应将商品房的所有权转移登记于买受人名下，仅转移商品房的实际占有不能被认定为交付完成；另一种观点则认为，商品房的交付是商品房买卖合同中出卖人的一项独立义务和重要的合同履行事实，对于商品房买卖合同的履行及风险责任的承担具有特定的法律意义。商品房的交付仅指房屋占有的转移，仅以商品房占有的实际转移即可认定完成交付，不要求完成所有权的转移登记。二是如何判定买受人接到出卖人的书面交房通知后拒绝接房的理由是否正当。一种观点认为，只要出卖人履行房屋交付义务存在不完全给付或者迟延给付等违约行为，买受人拒绝接受房屋就具有正当理由，房屋毁损、灭失的风险就应由出卖人承担；另一种观点则认为，出卖人履行房屋交付义务构成不完全给付或者迟延给付，且存在房屋质量明显缺陷、主体结构被显著改变等严重影响房屋品质和居住使用的事实，或者不完全给付或迟延给付构成根本违约，买受人因此拒绝接受房屋才能认定具有正当理由，房屋毁损、灭失的风险应由出卖人承担。对于出卖人提出交付的房屋仅存在轻微质量瑕疵，或者短期迟延履行，或者仅为附随义务、从合同义务的违反，根据公平原则和诚实信用原则，不宜认定买受人拒绝接受房屋具有正当理由。于此情形，买受人构成受领迟延，应当承担房屋毁损、灭失的风险。对此问题，《商品房买卖合同解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 理解适用《商品房买卖合同解释》第十一条的理解与适用商品房买卖以所有权的转移和房屋的实际交付为出卖人的主要合同义务，这就决定了房屋的交付成为认定出卖人是否构成违约的重要履行事实，实践中的违约争议往往聚焦于房屋交付的认定，并在法律层面影响房屋毁损、灭失风险的承担。由于《合同法》对于买卖合同标的物毁损、灭失风险承担的规定未区分动产和不动产，这一风险承担规则是否适用于作为不动产的商品房买卖在《商品房买卖合同解释》颁布之前不无疑问。对此，《商品房买卖合同解释》第十一条依据《合同法》第一百三十五条、第一百四十二条和第一百四十三条的立法精神，作出明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”该条解释即对房屋交付的认定，房屋毁损、灭失风险承担的一般规则，以及买受人受领迟延情形下的风险承担，确立了相应的司法裁判规则。一、房屋交付使用的认定《商品房买卖合同解释》第十一条第一款是关于商品房买卖中房屋“交付使用”的规定。要正确、全面理解这一解释规定，需要我们对占有概念的含义、交付的法律意义及其表现形式有一个较为完整、清楚的把握。[1]. 陈华彬：《物权法研究》（修订版），法律出版社2009年版，第424页。[2]. 谢在全：《民法物权论》（下册），中国政法大学出版社2011年版，第1141页。[3]. 崔建远：《物权：规范与学说——以中国物权法的解释论为中心》（上册），清华大学出版社2011年版，第330页。占有的概念起源于罗马法。近现代各国民法典上的占有制度，为罗马法占有制度与日耳曼法占有制度的融合。关于占有的本质，大陆法系传统民法理论及民事立法一向存在权利说和事实说的分野。罗马法认为占有为权利，即占有权，法国、日本与韩国民法采取这一立场。日耳曼法则认为占有为事实，德国、瑞士民法典采纳这一理论。我国台湾地区“民法”仿效德国、瑞士民法典，规......