AL123 人文社科会员免费专区文学 2023-08-21

买入银行股_丁昶_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_丁昶

内容节选

第4章中国经济值得看好・从销售面积这条线看，过去几年的高歌猛进，一定程度上给未来的发展造成了压力。从竣工面积这条线看，情况就乐观得多了。过去十年，每年的竣工量一直在10亿平方米左右，近期甚至还略有下降。如果从来没有泡沫，当然也就不存在泡沫破灭的问题。因此从建筑总包以下的各个行业，未来几年的业务量不见得会缩水，很可能还会在“保交房”的压力下略微上升。・中国把正确抗疫带来的这部分“能量”，以“节约政策空间”的形式储蓄起来了。如果根据对照组科学实验的思路来进行比较，那么我们应该同欧美国家的财政政策和货币政策一致。其他条件都相同，只保留一个抗疫政策的差别，把正确抗疫的优势完全释放，形成经济繁荣。那样的话，微观主体的感受就会不一样了。・总而言之，中国是大银行小企业，美国是大企业小银行。由于历史原因和社会原因，中国的银行，尤其是国有大行，在中国民众心目中的信誉极高，此处信誉高低之差足够维护一家银行的利润空间。而在美国人看来，可能许多企业都比银行更有信用，他们更愿意给这些企业直接融资，没有必要通过中间媒介。高周转到此为止中国房地产业的本质，有点类似于批发转零售。法律规定了政府是唯一的土地提供者，但是它的体量很大，难以直接与每一个购房人单独接触，所以需要开发商来把土地一举拍下，然后再拿去慢慢零售。这个商业模式是与中国的特殊国情相适应的，在逻辑上也没有修改的必要，比如矿山与冶炼企业、车厂和4S店也是这个关系。关键的区别在哪儿呢？大宗商品也好，耐用消费品也好，它们的波动周期比较短，大家都知道自己的行业前景有好有坏。经历过几次周期，心理预期和财务模式也就匹配起来了。可是房地产周期长，很多人入行几年、十几年全是牛市，他们习惯了在批零差价之外，再挣得一部分顺势上涨的利润。顺势这部分利润没了，甚至变成逆市了，他们就不习惯了。因为心理不习惯，所以总想着抗拒行业利润率下滑的趋势，怎么办呢？加快周转。以前每个项目赚5%，一年做3个项目。现在每个项目赚3%，一年做5个项目，利润不就保持住了吗？确实，这样看利润是保住了，但是风险也加大了。图4-1显示了中国历年房地产行业竣工面积和销售面积，这两者之间有差异是正常的。在总量上升的过程中，销售面积领先竣工面积一两年也是正常的，但是从2017年以后，竣工面积就明显跟不上销售面积了。这说明，开发商完成预售，拿到购买者的款项之后，并没有全力保证交房，而是挪用到其他地方去了。图4-1 中国历年房地产行业竣工面积和销售面积资料来源：万得金融终端。有人因此质疑预售制度，这是没有道理的，毕竟尚未有法律规定提及房地产不能预售。事实上，绝大多数楼盘，只要在预售环节未售完，自然就会转入现房销售，只是价格会高一些。有的楼盘还会特意把楼王位置留着，不参加预售，期待最后卖出一波现房，出现一个高价。归根结底，预售制度存在的唯一理由就是：人们可以通过它来买到相对便宜的房子。凭什么呢？就凭购房者把资金提前交给开发商使用了，这是他们应得的利息。其实对于非全款支付的购房者来说，这个资金也不全是他们自有的。公积金或者商业贷款的成本在其中占到3%～5%，但是开发商给予购买者的让利幅度可远不止如此，至少也有年化8%，这个数字我们可以从售楼处推盘表上的报价中倒推出来。总之，预售制度本身并没有性质上的问题，目前中国房地产行业遭遇的问题主要在数量上。虽然2022年确实是若干年来房地产销售较差的一年，但是一些媒体上经常提到的同比数据则有一定的误导性。笔者写作的时间是2022年6月，在图4-2中，笔者列出了最近十一年的同期累计数据，并做了一个比较。图4-2 最近十一年同期累计数据比较注：累计数据为1～6月的数据。资料来源：万得金融终端。相对来看，2021年的数值较为异常。2020年虽然有疫情影响，但是相对可比一些。如果与2020年的同期累计数据相比，2022年销售额的降幅是3%，销售面积的降幅是5%。其数据走势还是比较平稳的。此时，开发商手里已经积压了大量已销售未交付的房子，这时候依旧指望销售额再上层楼是不现实的。那么为什么2022年许多开发商都面临空前的资金链紧张？因为前几年开发商之间流行高周转、高杠杆的做法。这边项目销售回款刚到，那边立即就转去拿地，所以开发商账上没有留下多少现金，只是剩下一堆存货而已。其实从历年行情来看，这也不是问题。存货也可以随时变现，账上有存货就等于有资金。“三道红线”政策是住建部、人民银行等多部门对房地产融资限制的政策，一方面是对作为融资主体的房地产企业的限制，另一方面也是对作为资金提供方的金融机构的限制。不过，为了保证金融健康发展，2021年“三道红线” 政策全行业推行，要求贷款不仅与抵押物价值相关，还要与开发商的资本金相关。很多开启高周转模式的开发商变得措手不及，它们纷纷现金流告急，有几家龙头公司也走......