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住房租赁契约管制研究_戴炜_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_戴炜

内容节选

绪论 2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。《意见》明确“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”和“支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展”的指导思想，提出“到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居”的发展目标。《意见》还在培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管六个方面作了细致部署。从《意见》可以看出，培育和发展住房租赁市场将是近期我国住房市场改革和建设的一个重要方面。可以想见，国家的这一政策目标也将为住房租赁法律理论的发展注入新的生机和活力。本书在这里欲借助这一契机，从法律的视角对我国当前住房租赁法律理论进行探索性研究，并以此为起点，结合大陆法系和英美法系住房租赁法律制度的发展和现状，尝试性地提出住房租赁契约管制理论作为我国住房租赁法律体系改革和创新的思路，借以为我国住房租赁市场建设的理论探讨和实践展开贡献自己的绵薄之力。一问题的提出进入21世纪，我国经济高速发展和城镇化的深入使得城市人口过于集中，住房需求与供给之间发生了矛盾，加之房价上涨偏离大多数人的支付能力，一些中低收入阶层希望通过支付较购买房屋更少的成本解决自己的住房问题，于是住房租赁成为这其中大多数人解决自身居住问题的选择，住房租赁市场已经成为当前我国房地产市场的一个重要组成部分，并且在当前我国国情和住房状况之下，对缓解住房紧张、保障公民居住条件、促进整个房地产市场的良性运作起着较为关键的作用。然而，由于我国房地产市场是在改革开放之后才逐渐起步发育的，国家对包括住房租赁市场在内的整个房地产市场还没有积累到足够的管理经验，目前住房租赁市场还存在很多问题，集中表现为：（1）承租人在住房租赁关系中常常受到不平等对待。由于承租人在社会、经济等方面往往处于较为弱势一方，加之对住房的迫切需求，因此在租赁关系中缺少话语权，出租人经常会乘机减轻自己在租赁合同关系中的义务、增加承租人的负担，比如对出租住宅逃避适住性义务、安全保障义务、维修义务等，利用自己在合同中的强势地位任意抬高租价、加收押金等，承租人难以获得作为合同当事人的平等对待。（2）隐形住房租赁市场的存在。住房租赁隐形市场是指隐蔽的、不公开或半公开的，不受法律约束和政府监管的市场，坊间称为“黑市”。由于我国城市房屋租赁登记备案制度不完备，现实中大量商品住宅租赁基于规避管理的考虑，都是当事人私下交易，不进行登记。因此市场上大量的住房租赁行为缺乏法律的有效约束和监管，这种情况从宏观层面看，扭曲了市场信号，逃避了政府和法律的监管，影响了国家税收；从微观层面看，由于是租赁双方当事人私下签订合同，缺乏法律的直接保护，合同内容即使违背公平原则也无法得到矫正，租赁纠纷不断，当事人尤其是承租人的权益受到严重侵害，这也成为影响社会安定的潜在因素。（3）承租人的居住权益难以获得保障。居住权又称为适足居住权，指获得适宜与充分住房的权利，它是每个公民在社会上生存和发展的必需条件，也是公民最基本的权利和基本人权，其内容包括可居住性、舒适权、公共基础设施享有权、在费用上可负担得起并享有获得与实现的权利、公平权、隐私权、住房不受非法侵犯的权利、处分权、住房司法救济权。[1]我国《宪法》第33条第3款规定“国家尊重和保障人权”，因而公民居住权是受宪法保护的。但是由于我国目前对住房租赁缺乏有效监管，对租金、出租房居住条件、合同规范行为等没有很切实严格的规制，除了上面谈到的出租人随意抬价、出租房居住条件恶劣、随意解约等现象普遍存在之外，隐形市场和群租房的出现又加剧了这种情况的蔓延。处于弱势地位的承租人因为缺乏政府和法律的直接保护，其作为公民所应享有的人权意义上的居住权无从谈起。（4）群租等现象丛生。由于房价和房租不断攀升，近年来在一些租赁住房需求量比较大的城市，群租现象愈演愈烈。客观上说，群租确实在一定程度上缓解了城市低收入群体的住房问题，但是也给居住社区造成安全管理、噪声、卫生、消防、生活设施透支使用等诸多问题，而且群租本身恶劣的居住条件也使承租人的居住权益难以获得保障。近年来，因群租引发的纠纷和事故不断，我国目前已有的住房租赁法律还无法对其施行有效约束和监管，即群租基本上处于无法可依的状态。综上所述，我国目前的住房租赁市场确实存在颇多问题，这些问题既对整个房地产市场的运转造成了不利影响，又与我国现阶段经济发展所需要的持续健康稳定的经济环境......