AL123 人文社科会员免费专区文学 2023-08-24

行政法视野中的住房政策_凌维慈_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_凌维慈

内容节选

第三章保障房政策与给付行政[1] 第一节保障房政策的内容与法治难题一主要内容在对市场主体交易行为进行行政规制以外，政府还通过积极提供保障性住房来实现民生保障的目标。政府向公民积极提供保障性住房是一种行政给付行为。这种给付性的住房政策在法律效果上表现为公民获得了国家给予的利益。住房政策领域的给付主要是各类针对不同收入群体的保障房：廉租房、经济适用房、公共租赁房以及其他中低价位、中小套型普通住房的供应保障（双限房、自住房）。具体而言，国家或地方政府主要通过财政投入保障房建设、减免保障房建设的土地出让金及各项税费、向中低收入人群出售或出租保障房、直接向低收入住房困难户支付廉租补贴、赋予集体建设土地新的规划用途，[2]以及财政直接对购房人进行补贴等方式予以给付。[3] 保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念。早在1995年的《国家安居工程实施方案》中提出的安居工程住房就是直接以成本价向中低收入家庭出售的一种保障房类型。1998年国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，明确提出建立以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。然而，由于土地出让收入对地方财政的重要性，以及国家对房地产业的推动，经济适用住房投资明显不足。直到2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度的目标和基本框架，确立了中央对地方建设保障房数量的考核机制，并且中央财政层面开始向地方拨付保障房建设资金，我国的保障房制度得以飞速地建立和发展起来。2007年建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》，一改经济适用住房制度实施10年来的“政策性商品房”属性，转向具有保障性质的政策性住房。2010年住房和城乡建设部等七部门联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，在产权式保障房以外建立了针对中低收入群体的租赁式保障房。根据2008年至2014年度的中央财政预算，中央政府在住房保障方面的支出递增迅速，2008年支出181.9亿元，2009年为979.32亿元，2010年为1125.73亿元，2011年为1720.63亿元，2012年为2601.57亿元，2013年为2320.94亿元，2014年为2528.69亿元。[4]中央政府与地方政府签订目标责任书来确保地方对保障房的投入。而地方层面的投入不仅来自财政资金的直接投入，更多的来自地方政府举债、转移性支付、土地出让金免除。在财政资金来源方面，《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。在此基础上，各地政府对经济适用房项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，项目外的基础设施建设费用，由政府负担。而且在建的经济适用房项目可作抵押向商业银行申请住房开发贷款，以利于缩短项目开发周期，增加供应量。面对城镇最低收入的廉租房，则由中央和地方人民政府出资建设或持有。公共租赁住房则是通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。在价格核定方面，《经济适用住房管理规定》第20条规定，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。廉租住房租金标准实行政府定价，原则上按照维修费和管理费两项因素确定，以后随着最低收入家庭收入水平的提高而适当提高。公共租赁住房的租金价格则由市、县级人民政府住房保障主管部门会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。在准入和退出机制方面，经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上海和北京等地将有限产权规定为共有产权。从产权归属上遏制和杜绝利用经济适用房牟利的行为。《经济适用住房管理办法》规定经济适用住房购房人拥有“有限产权”，不再是此前的完......