AL123 人文社科会员免费专区文学 2023-09-02

政府房屋征收补偿搬迁操作实务_张国法_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_张国法

内容节选

第七章补偿内容无论是征收国有土地上的房屋还是征收农村的集体土地，均涉及征收补偿的具体项目、内容、标准和补偿方式。对此问题，《土地管理法》和《征补条例》均有明确的规定，笔者在本章将对其进行详尽阐述，对实务操作中遇到的相关重点、焦点和难点问题结合人民法院的判例进行论述和实务提示，并总结实践中相关程序使用的文书示范文本。第一节征收补偿的具体内容一、征收农民集体土地“五加一”补偿内容新《土地管理法》第四十八条第二款规定：“征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。”据此，笔者将集体土地征收补偿的内容概括为“五加一”。“五”的内容，一是指土地补偿费；二是指安置补助费（包括搬迁费、临时过渡费）；三是指住宅补偿费；四是指地上附着物和青苗补偿费；五是指因征收集体土地或住宅造成停产停业损失费。需要指出的是，新《土地管理法》虽未明确指出停产停业损失补偿费。但“其他地上附着物和青苗等的补偿费用”中的“等”字则将该项费用囊括在内。在实践中，征收农民集体土地时经常会发生这些费用，这些费用是政府应该支付给集体经济组织或其成员的。加“一”的内容是指支付给被征地农民的社会保障费用。二、征收国有土地上房屋“三加一”补偿内容《征补条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”据此，笔者将国有土地上房屋征收补偿的内容概括为“三加一”。所谓“三”，一是指对被征收房屋价值的补偿。既包括被征收房屋本身及其附属物的补偿，也包括房屋及附属物所占用范围内的土地价值补偿，还包括房屋室内装饰装修价值的补偿。二是指对因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋导致被征收人搬迁的，房屋征收部门要向被征收人支付搬迁费。搬迁费是个大的补偿项目，在搬迁费项目下还包括许多小的搬迁项目费用，如搬家时要支付的运输费、人力费，电视收视设备、电表、燃气设备、有线电话、宽带上网等生活必需的公用设施设备的拆装费用。如果选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。三是指因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。非住宅或被认定为“住改商”的房屋用于经营活动，遇到房屋被征收搬迁时必然导致停产停业。《征补条例》明确规定因征收房屋造成停产停业的，对停产停业的损失应予补偿。这是法定的补偿项目，必须兑现。以上补偿为“三”的内容。而加“一”则是指补助和奖励。城市房屋征收工作所涉及问题是复杂的，不同城市的政府所面临的房屋征收情况也是不同的，为顺利完成房屋征收工作，进而使公共利益建设项目顺利展开，制定适当的补助和奖励办法是必要的。为此，《征补条例》第十七条第二款规定：“市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。” 但是，无论是补助还是奖励都是有前提条件的，如对按期搬迁或提前搬迁的被征收人应予奖励，超过搬迁期限的就不享受该奖励待遇。又如，补助对象一般会针对生活困难家庭和有残疾人的家庭或享受低保的家庭等。总之，补助和奖励的目的是促使房屋征收和搬迁工作顺利展开，同时也体现公平原则，对老、弱、病、残者以特殊的待遇。具体的补助和奖励办法由市、县级人民政府根据本地和征收范围内的被征收人的具体情况制定。第二节补偿方式一、征收房屋两种补偿方式新《土地管理法》第四十八条第四款规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。《征补条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。据此可以看出，征收房屋时对被征收人的补偿方式分为两种，一是货币补偿，二是产权调换。（一）货币补偿货币补偿是指在房屋征收补偿过程中，以房地产的市场价格为标准，以支付货币的方式对被征收人的房屋进行的补偿。需要指出的是，该货币补偿的价格不是必须要经过房地产价格评估机构的评估来确定，征收人与被征收人可以通过协商的方式直接来确定补偿价格，进而订立征收补偿协议。《征补条例》没有强制要求对房屋价值的补偿标准必须要经过评估来确定。其关键点在于“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，这个市场价格既可以通过双方协商确定，也可以通过评估确定。如《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：“征收个人住宅，被征收人选择货币补偿的，应当按照同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予......