AL123 人文社科会员免费专区文学 2023-12-13

房产纠纷常用法律问答与典型案例_刘寿明主编_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_刘寿明主编

内容节选

5.按揭款未还完，抵押给银行的房屋可以对外销售吗？答：在《民法典》实施之前，未经贷款银行，即抵押权人的同意，是不能对外销售的。在实际操作中，绝大多数二手房交易又都能正常交易。其实，原来的二手房交易方式是，在办理过户之前，卖方要先筹钱将剩余的贷款还清，等银行解除抵押后才能过户。通常是买方帮忙先还清贷款，然后再交易过户。若买卖双方都无力偿还贷款的，则可以支付一定比例的担保费，由第三方担保公司还清贷款，再交易过户。这种二手房交易操作方式，严格来讲，不能说是未还完按揭款对外销售，而是已经还完了才对外销售。贷款银行只要能正常收回贷款，一般也不会干预抵押房屋对外销售。当然，因为需要提前偿还贷款，大多数银行需要提前进行审批，如果提前时间较多，有些还需要承担一定的违约金。按照原《担保法》规定，抵押的房屋对外销售，必须取得抵押权人的同意，否则无效；这是长达近三十年的法律规定和大众的认知。但是，2021年1月1日起实施的《民法典》改变了这一规定，《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。” 也就是说，除非当事人另有约定对外销售需要抵押权人同意，否则，抵押人可以转让抵押财产。同时，除非抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，才可以要求对转让款提前清偿债务或者提存，否则，不能进行干预。案号：重庆市第五中级人民法院（2021）渝05民终1159号民事判决书。典型案例原告刘某、唐某与被告某公司于2007年7月15日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告（甲方）将位于经济开发区房屋出售给原告（乙方），现房屋地址变更为：南岸区。合同约定该商品房成交总价368000元；乙方于签合同之日支付房款111000元，余款257000元向银行按揭贷款。合同签订后，原告支付了购房款111000元、代收费6421元。自2008年起，原告对涉案房屋进行装修并入住。另查明，2001年7月18日，案外人唐某与被告某公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：由唐某购买某公司开发修建的房屋。合同签订后，某公司与唐某就该合同到房屋管理部门办理了备案登记。唐某于2001年8月23日签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，将该房屋向第三人某银行办理了抵押按揭贷款，贷款金额为242000元，鑫某某公司作为担保方。后因唐某未按时偿还贷款，2014年2月25日，第三人某银行因金融借款合同纠纷向法院提起诉讼。由于借款抵押合同约定，未经贷款银行同意，唐某不得转让抵押房屋等，唐某退房无效，仍应归还银行贷款本息，法院判令唐某向第三人某银行支付偿还贷款本金及利息等，某公司对在案涉抵押房屋处置后的价款仍不能清偿的范围内承担连带清偿责任。截至2020年3月24日，唐某尚欠第三人某银行该行贷款本金、利息及其他费用共272839.76元。第三人某银行已向一审法院明确了唐某所拖欠的贷款利息、罚息、复利，原告明确表示愿意代为偿还，并主动向法院提存了该笔款项。法院认为，根据《物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依此原理，原告也可以代唐某清偿债务消灭抵押权，第三人的利益并不会因此受到损害。查明的事实，从审判的正当性、公平性出发，在原告代为偿还第三人案涉房屋的贷款本金、利息、罚息、复利后，第三人应当涤除该房屋抵押权。法律分析这是抵押给银行的房屋两次“转让”，一次被确认无效、一次被确认有效的典型案例。第一次唐某退房，实质上也是对抵押房屋的“转让”，由于抵押合同明确约定，由于借款抵押合同约定，未经贷款银行同意，唐某不得转让抵押房，被法院确认转让即退房无效。第二次某公司将抵押房屋售于刘某、唐某，由于刘某、唐某愿意代为归还银行欠款，被法院确认有效。这是为实现物尽其用的价值目标，允许受让人在代抵押人向抵押权人清偿债务、让抵押权人享有的抵押物之追及效力变为转让价金的物上代位权，既不损害抵押权人的利益，又兼顾了受让人的交易安全，亦能够实现抵押权人、抵押人及受让人三方的利益平衡。在某银行自愿选择获取价金物上代位的方式来实现抵押权，刘某代唐某与某公司向某银行清偿欠款的情况下，某银行能够通过物上代位的方式将其享有支配权的客体从案涉房屋转移到提存价金，在履行上并无法律障碍......