AL123 人文社科文学 2024-01-10

城市更新法律实务与政策研究_魏济民主编；周礼仙副主编_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_魏济民主编；周礼仙副主编

内容节选

案例九广州市NS区PW村案例 ——浅析前期服务协议一、项目概况本项目位于广州市NS区，拟改造建设范围200多公顷（最终改造范围以政府相关部门批复为准），项目处于城市更新项目前期，尚未纳入城市更新旧村改造年度计划中。众所周知，中国城市房地产行业正从增量发展进入存量更新的阶段，进入城市更新阶段。这个阶段，土地越来越稀缺。经过多年的城市发展，主城区的人口、房屋、环境密度已经达到一定的饱和度，主城区的城中村为适应城市发展，往往楼栋密集、楼层高立（5—6层以上），在主城区的土地越来越贵的情况下，拆迁补偿的成本也是水涨船高，对于合作企业的资金实力要求越来越高，合作企业改造成本高、资金压力大，在推进城市化进程工作方面存在一定的难度。 NS区因其广州经济技术开发区、国家级新区等身份，其在城市更新项目上具有自身的特点，特别是在吸引合作企业方面，具有自己的优势。目前，该区房价处于广州洼地，该区正处于高速发展萌芽阶段，交通、医疗、教育等与生活配套息息相关的设施尚未全部完善，是房价尚未有表现的重要原因。NS区站在城市大发展的角度去决策、去谋划，高站位、高远谋。NS区凭借在拆迁方面集各种政策于一身的优势，加之拆迁成本低的优势，通过时间维度换取空间维度和经济维度，在拆迁工作方面全力掘进。这两年NS区土地收储面积庞大，尤其自去年以来，该区各片区村落改造集中发力、同步推进，各片区村旧改推动迅速，这是吸引合作企业的一大优势。另外，NS区城中村比主城区城中村更有额外的优势。相比主城区城中村来说，该区村落建设的房屋不仅普遍都为二三层以下，且分布比较稀疏，住宅补偿面积、现金补偿等多方面成本较低。这些直接影响合作企业现金流的因素，对于合作企业来说，阻力小、风险小，但利润大，这是吸引合作企业的另一大优势。 NS区城市发展的策略为优先未来繁华区域，再向周边扩延。通过对NS区目前拆迁片区的先后推测，NS区的策略优先通过启动旧改、拆迁腾挪土地、降低成本，快速推进发展繁华区域，取得发展优势后再向周边辐射发展，通过时间换取空间。本项目行政区属NS区，属于城边村，暂未列入三年改造计划、五年改造方案中，但因地理位置与广州、佛山都较近，在未来的城市发展、各区联动、广佛同城的大发展中具有一定的优势。二、旧村改造项目前期协议浅析（一）前期服务商前期服务商是符合广州城市更新政策的一类主体，该类主体协助村民或村集体完成挂牌招商前的所有工作，包括设定发展方向、权属调查和意愿征询、拆迁补偿方案的协商和制订、编制好完善的招标方案等；另外，前期服务商往往最重要的工作还包括协助村民或村集体完成《拆迁补偿方案》的制定，保障村民的拆迁补偿权益得到最好的解决。由此可以看出，前期服务工作往往涉及专业领域，需要专业人员参与，因此前期服务商一般由技术机构、拥有广泛社会资源的第三方企业或者村集体自己成立。随着城市更新项目监管政策的逐渐趋严，这对开发商提前介入锁定城市更新项目作出了一定的限制。城市更新项目前期工作专业内容多、资金成本高，仅靠村集体自行完成存在一定的难度，本文在其他案例中已有说明。目前，广州市已对平台公司开展了整治工作，前期服务商将取代原先的平台工作，许多开发商纷纷借助前期服务商进行项目规划、拆迁补偿、经济效益等情况的摸查及项目锁定，这为前期服务商带来了客观的利润。随着加快城市更新工作的推进，前期服务商在城市更新项目中也有了独特的重要地位。（二）前期服务协议的签约主体利益分析前期服务协议一般由村集体或村集体经济组织与前期服务商签约，双方利益诉求为：村集体或村集体经济组织/镇街希望得到专业的服务，从而快速推动项目；前期服务商希望通过协助村集体推动项目开展获取利润报酬。旧村改造的前期工作需要一定的资金成本，但村集体/镇街资金有限，往往在开展旧村改造项目前期工作时需要政府机关、镇街、村集体、前期服务商垫资，最终由合作企业买单。但旧改项目风险与进度是一个非常不可控制的问题，如若前期服务不能在规定的时间顺利完成成果验收与项目转化，最后很有可能造成资产与时间成本的流失，对签约双方来说都是巨大的损失。那么在签署前期服务协议时就需要多方面考虑，避免经济损失。（三）《前期服务协议》重点条款浅析一份完整的前期服务协议，在条款上应当包括但不限于：签约主体、鉴于条款、项目概况、前期服务内容、费用支付、成果交付、双方权利和义务、服务期限、项目权益转让、违约责任、不可抗力、保密条款、通知与送达、争议解决、其他条款等。华瑞兴团队重点就以下几点内容进行论述。 1.前期服务内容在实务中，服务协议的前期服务内容基本包括：数据摸查、协助做好村民表决工作、编制旧村改造方案、编报本项目所在区域的控制性详细规划、拟订拆迁补偿方案、编制挂牌招商方案等。当然，因项目实际情况各异，在实操中还会视项目情况增加如下服务内容：改造范围......