AL123 人文社科文学 2024-01-10

房地产信托业务投融资实务（第2版）_张同庆_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_张同庆

内容节选

三、我国房地产投资信托基金的发展（一）概述 1.国内房地产信托产品类型目前国内房地产投融资工具主要分为银行贷款（包括房地产开发贷款及经营性物业贷款）、资本市场融资（包括发行股票和债券）、信托等非银行金融机构投融资、私募房地产基金等。国外房地产投资信托基金与我国的房地产信托具有本质的不同，我国境内并无典型意义上的房地产投资信托基金。目前我国房地产信托主要分为房地产信托贷款、房地产权益投资附加回购信托（包括股权收益权及特定资产收益权投资附加回购）、房地产股权投资信托、房地产信托基金等类型。因为房地产信托不能进行上市交易，所以房地产信托产品的流动性较差，使得期限较长的房地产信托产品很难吸引投资者。业务实践中较为常见的房地产信托产品的期限在1-3年，其中1年期房地产信托产品对投资者具有较强的吸引力。真正意义上的房地产投资信托基金应该是一种长期投资工具，其追求的是为投资者谋求长期投资回报；并且房地产投资信托基金应当向公募证券投资基金一样能够公开发售并在证券交易所上市交易。 2.国内发行的房地产信托基金的本质基于如下原因：首先，这些房地产信托基金期限较短，并非真正意义上的长期投资工具；该类房地产信托基金对于投资者来说就是中短期的理财产品，对于房地产开发企业来说就是普通中短期融资工具的一种。其次，这些房地产信托基金没有公开的转让交易平台，投资者只有在开放期通过赎回的方式退出基金，或者在封闭期自行寻找基金份额（信托受益权）的受让人。所以可以说，目前国内市场所发行的房地产信托基金本质上就是普通的集合资金信托计划，无非就是增加了定期开放赎回机制，其特点可以概括为“资金池”和“资产池”的结合。房地产信托基金在“资产端”的特点是其投向的资产基本上都是不易变现的长期资产，在“资金端”的特点是其在开放期需要应对投资者的赎回申请。受托人用于支付投资者份额赎回的资金来源无非有两种：一种是基金项下的现金资产及高流动性资产变现所得资金，受托人在实际业务中为了追求高额投资回报，很少配置现金资产或高流动性资产或者配置比例很低的现金资产或高流动性资产；另一种是其他投资者的申购资金，受托人在实际业务中基本都是以其他投资者的申购资金来支付投资者的份额赎回申请。该类房地产信托基金有两大风险：一种风险是应对投资者赎回的流动性风险，另一种是投资资产不能变现或不能及时变现的流动性风险或者债务人的违约风险。（二）房地产投资信托基金的发展 1.国内房地产投资信托基金的特点房地产投资信托基金作为一种成熟的房地产投融资工具，也获得了监管部门、金融机构、房地产开发企业的肯定和支持。国内REITs发展主要有如下特征：（1）REITs试点版本有“央行债券版”REITs与“交易所股权版”REITs两类，未来如果正式推出房地产投资信托基金，也基本明确会在银行间市场和交易所市场进行试点。（2）信托公司、证券公司、基金公司等金融机构、地方政府及房地产开发商、监管部门都对REITs试点具有较高的市场热情。（3）在国内暂时尚未正式推出REITs试点工作的情况下，很多房地产开发企业通过到香港等境外市场发行REITs。 2.“央行债券版”与“交易所股权版”房地产投资信托基金中国人民银行于2009年起草了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法（征求意见稿）》（以下简称“央行版REITs”），对银行间市场信托受益券的发行进行了详细的结构设计；由于信托受益券需要委托人或第三方进行回购，且信托受益券被明确为固定收益产品，因此信托受益券被市场称为“央行版REITs”。证监会也于2009年起草了《房地产投资基金试点管理办法（建议稿）》，明确证监会拟推出的REITs可以类似于股票发行过程在证券交易所发行上市，REITs募集资金必须明确特定的投向，用于收购具有稳定收入来源的房地产物业，通过房地产物业的租金收入及物业增值收益向投资者分配投资收益，因此被市场称为“交易所股权版REITs”。 “央行债券版”REITs与“交易所股权版”REITs具有的共同特征是通过物业原持有人认购次级受益权或部分基金份额的方式与投资者的利益进行捆绑，以此防范其通过REITs进行欺诈套现：“央行债券版”REITs要求委托人必须持有次级受益权，且委托人必须为优先级受益券的投资收益提供流动性支持；“交易所股权版”REITs要求原始权益人必须在基金设立时持有一定比例的基金份额，并且其持有的基金份额需要有三年的锁定期。上述“央行债券版”REITs与“交易所股权版”REITs试点的推出应当考虑如下因素：（1）市场运行：在房地产市场低迷时推出REITs试点，可以引导社会预期，增强市场信心；（2）宏观政策：REITs作为一种直接融资工具，对银行的信贷具有替代作用；在货币政策收紧时推出REITs，可能引发与货币政策意图相左的争论；（3）市场发......