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中华人民共和国合同法配套解读与案例注释_中国法制出版社_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）

内容节选

第二十三章居间合同第四百二十四条〔居间合同的定义〕居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。条文注释居间合同属于提供服务的合同，具有以下特征： 1.居间合同的标的是居间人为委托人报告订约机会或为订约媒介。在居间活动中，居间人不介入委托人与第三人所签订的合同关系中，只是按照居间合同的内容提供中介服务，既不为委托人或第三人任何一方的代理人或者当事人，也不参与委托人与第三人之间具体的订约商洽活动，不对其订约发表独立的意思表示。 2.居间合同是有偿合同。由于居间人从事的居间业务一般是经营性的，以营利为目的，所以，当居间人按照合同的约定为委托人提供了中介服务后，委托人有义务对居间人支付报酬。在居间关系中，居间人的报酬请求权是附条件的，因而具有不确定性。只有居间人按照合同的约定为委托人提供了中介服务，委托人因此而实现了其订立居间合同的目的，委托人才负有支付报酬的义务。 3.居间合同是诺成、不要式合同。居间人与委托人的意思表示一致，居间合同即可成立，无需实际交付，因此，居间合同是诺成合同。居间合同的成立无需采用特定的形式，也无需履行特定的程序，因此，居间合同是不要式合同。第四百二十五条〔居间人如实报告义务〕居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。条文注释居间人负有的主要义务包括：(1)如实报告义务。居间人在居间合同订立后，应向委托人如实告知其所知道的有关订立合同的事项。对于居间人对相对人是否负有如实告知的义务，本条未予明确。一般认为，在媒介居间合同中，居间人向双方当事人提供订约机会，如果居间成功，居间人的报酬由双方当事人平均负担。因此，居间人对双方当事人都负有如实报告的义务。如果居间人故意不履行如实报告义务或者提供虚假情况的，居间人不但不能请求支付报酬，而且要对委托人承担损害赔偿责任。(2)保密义务。居间人对在为委托人完成居间活动中获悉的委托人的商业秘密、委托人提供的信息等，应当依照合同约定和法律规定保守秘密。居间人违反保密义务，造成委托人损害的，居间人同样须承担赔偿责任。(3)尽力进行居间服务的义务。对于尽力的标准，应依照居间的内容和合同的约定以及交易习惯确定。案例注释案例143：“跳单”违约的认定原告上海中原物业顾问有限公司(简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009）虹民三(民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009）沪二中民二(民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009）虹民三(民）初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司......