AL123 人文社科会员免费专区文学 2024-01-25

物业管理实操指南：热点问题与典型案例_向春兰；肖挺俊主编_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_向春兰；肖挺俊主编

内容节选

一、热点问题 51. 车辆丢失，什么样的停车场才能主张场地租赁关系而免责？本问题的关键在于双方是否构成保管合同关系。实务中，物业公司经常以各种理由主张不构成保管合同纠纷，主要理由包括“停车场并不是严格意义上的封闭式管理停车场”“车辆未实际受物业公司控制”“开具的收据写的是场地费”等，但是大部分理由的主张都难以得到支持。这是因为，只要停车场方收取了一定的停车费用，并且提供了一定的看管（即便可能只是简单的车位划线、巡逻），则司法实践中为了保障车主权益，一般都会认定属于保管合同关系，进而要求停车场方承担责任。仅在十分少数的情况下，停车场方可能被认定与车主构成租赁关系，举例如下：《广东省高级人民法院民二庭关于民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》规定：“车辆停放在收费的停车场地，车主与停车场之间的法律关系问题，除路边咪表停车按广州市相关行政规章，定性为场地租赁关系。其他收费停车场一般应认定为保管关系。” 《四川省高级人民法院关于审理停车场机动车辆赔偿纠纷案件的意见》第13条第1款规定：“经国家有关部门批准设立的利用街道和公共场地对外从事收费停车业务的临时占道停车场，当事人之间没有特别约定的，存车人与停车场之间成立停车场租用合同关系。” 换言之，在地方实践上，除了路边咪表停车场地、街道临时占道停车场之外，其他停车场主张属于场地租赁关系将较难得到支持，进而较难免除赔偿责任。 52. 来访者未将车辆停放在物业管理范围被盗，物业公司是否担责？在正常情况下，超出物业公司的物业管理范围，物业公司不承担物业责任。故一般情况下，来访者将车辆停放在小区停车场之外的空地被盗，物业公司不需要承担责任。但是在实践中，如物业公司为来访者办理了车辆登记，则双方将可能构成保管合同关系，主要理由为：虽然来访者停放车辆的地方并非物业公司指定的停车场，但法律没有规定车辆必须停放在指定的场所才使保管合同成立或生效，故而来访者将车辆停放在指定的范围之外并不影响双方当事人保管合同关系的成立和生效。实务中，在停车场位置饱和而停车场出口附近空地较多的情况下，物业公司经常指挥车辆停放在停车场范围之外的空地，并进行收费，此时物业公司与车主即已构成保管合同关系，而不因为车辆未停放在物业管理核定范围内而未成立或未生效。甚至，更极端的情况是，物业公司基于车辆未进停车场而不收费，但仍然对车辆进行了登记和适当看管，此时根据司法实践，双方仍然构成保管合同关系，只是从有偿保管合同关系变为无偿保管合同关系而已。为避免前述风险，建议物业公司做好三项工作：第一，不对物业管理范围之外（即便临近停车场）的车辆停放进行任何登记或者管理；第二，张贴公示，禁止车辆停放在停车场之外，否则丢失或损坏后果自负；第三，对于停放在停车场范围外邻近地方的车辆，可对车主进行规劝及告知风险，适当进行录音。 53. 未交停车费的车辆在小区被盗，物业公司应否赔偿？虽然车主未缴纳停车费，但是车辆在小区范围内被盗，物业公司也可能会承担一定的赔偿责任。因为在司法实践中，法院可能会认为，虽然业主没有与物业公司构成保管合同关系，但是业主与物业公司还存在物业服务合同关系。根据物业服务合同约定，物业公司应当依法履行物业管理职责，但由于物业公司保安人员未认真履行巡逻检查义务，小区出入口没有安装录像监控设备，管理人员未对车辆出入进行登记和核查，其在履行物业服务合同的过程中存在过错，业主的车辆被盗与物业公司疏于管理之间存在一定的因果关系，进而会酌情判决物业公司向车主承担一定的赔偿责任。换言之，对于停放在物业管理区域内的车辆，即便没有缴纳停车费，物业公司基于物业管理服务的职责，也存在一定的安全管理义务。故为了降低风险，一般建议物业公司采取以下措施：（1）如果小区设有收费的停车场，应当要求所有车辆必须停放在停车场内，车位已满时停止让车辆进入，并且对停放在非停车场区域的车辆进行规劝教育或者进一步的管制；（2）确有车辆停放在非停车场区域的，也建议进行适当的安全管理。 54. 如何防范锁车带来的法律风险？从目前管理实践来看，锁车在一定程度上可以有效解决业主或物业使用人胡乱停车的问题，当然锁车行为也有一定的法律风险。为了有效降低物业公司锁车带来的法律风险，物业公司可以采取如下措施予以防范：（1）提前通过横幅或者在显著位置公告，公示违规停车时将采取锁车措施。（2）锁车前，采取多种方式（包括上门、致电、发短信等）联系车主，确实联系不上或者没有效果时，再考虑锁车。（3）取得车位业主的授权，不授权则不锁车，而仅采取联系车主、张贴告知书等温和措施。（4）车锁应当在显眼位置，并在车辆前窗或者驾驶窗张贴告知书，要求车主与物业公司联系处理。（5）锁车尽量锁左前轮，并采用隔离报纸等保障措施，避免剐伤轮毂。（6）及时协商沟通，在适当教育后尽快解锁车......