AL123 人文社科会员免费专区文学 2024-04-24

民商法争鸣（第11辑）_杨遂全主编_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_杨遂全主编

内容节选

物权法新论可直接入市的集体经营性建设用地具体范围研究万潋：四川大学法学院2014级硕士研究生。本文受国家重点项目“农村房地产权城乡间流转与继承”（批准号BAJY013）资助。万潋摘要：从中央的政策和各地的实践可以看出集体建设用地能否入市已不是问题，流转范围才是现在理论研究和入市实践面临的难点。只有确定了可直接入市的集体经营性建设用地的具体范围，才能构建合理的流转制度和合理的利益分配制度。本文提出界定集体经营性建设用地范围时应把握土地应具备经营性和符合土地规划、用途管制的原则，并通过概括、列举、排除方法，归纳了可直接入市的集体经营性建设用地具体范围。关键词：集体经营性建设用地直接入市流转范围一、集体经营性建设用地问题概述（一）集体建设用地与集体经营性建设用地《土地管理法》第4条规定：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《土地管理法》第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。有学者依据《土地管理法》第4 、43条的规定，将集体建设用地分为：乡村集体企业用地、乡村公共设施及公益事业用地、宅基地。根据《土地管理法》第4条关于建设用地、农用地和未利用地的定义，宅基地作为农村住宅用地显然不属于农用地和未利用地。但是《物权法》已将宅基地使用权列为与建设用地使用权平行的单独一章，并未特殊规定集体建设用地使用权。尽管《物权法》第十二章建设用地使用权事实上只指国有建设用地使用权，而其第十三章宅基地使用权只有四个条文且还规定适用《土地管理法》。从这个角度来看，宅基地似乎又与其他建设用地一致。然而，从新法代替旧法的角度分析，宅基地未来可能不再属于建设用地范围，而与集体建设用地并列。参见冯果、陈国进：《集体建设用地使用权流转之客体研究》，载《武汉大学学报》（哲学社会科学版）2013年第6期。参见杨遂全、孙阿凡：《农村集体经营性建设用地流转范围探讨》，载《西北农林科技大学学报》（社会科学版）2015年第6期。 20世纪90年代以来，我国乡村企业通过改制、兼并、破产、重组等改革，其性质已经从集体企业转变为私营、股份合作等多种性质并存的企业。在这一过程中，曾经的乡村集体企业用地也已经从企业完全自用转变为共用、租赁等多种形态共存。农村基础设施和公益事业的投资兴建主体已在原来的集体经济组织基础上增加了个人、私营企业等，如果再以土地使用权初始取得人的身份对集体建设用地进行分类也就不大合适了。因此，乡村集体企业用地这一概念已经不合时宜。结合我国当前实际，以设立目的及用途为标准，集体建设用地可分为集体公益性建设用地和集体经营性建设用地。前者是指以满足农村居民生产生活需要，兴建公共设施、兴办公益事业为目的而取得并使用的集体建设用地；后者的设立目的是兴办工业、商业、服务业等经营性事业，其范围将在下文详述。集体经营性建设用地属于集体建设用地的一部分，是其下位概念。（二）直接入市与间接入市集体经营性建设用地间接入市是指集体土地通过政府征收的方式转为国有建设用地后再进入土地一级市场流转。集体经营性建设用地直接入市是相对于间接入市而言的，它是指符合规划和用途管制的集体经营性建设用地，不必经过政府征收转为国有土地，就可以直接进入土地一级市场进行流转。两者存在以下区别：第一，直接入市是不需要经过政府征收将其转变为国有建设用地，但间接入市则需要经过征收转化为国有土地。第二，直接入市的集体经营性建设用地进行流转的是使用权，其集体土地所有权不会发生改变。而间接入市的土地的所有权会从集体所有权变为国家所有。参见王秀兰：《集体非农建设用地流转的驱动因素分析》，载《湖北社会科学》2007年第11期。集体经营性建设用地进入土地一级市场交易，又被称为初次流转，是指土地所有权不变的情况下，通过出让、出租、出资、入股等方式转让土地的使用权。可直接入市的集体经营性建设用地具体范围是指可以直接进入建设用地一级市场进行流转的集体土地类型。二、集体经营性建设用......