AL123 人文社科会员免费专区文学 2024-04-29

农村土地承包经营权、宅基地使用权流转的实证分析与法律构造_张坚主编_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_张坚主编

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第二章农村宅基地使用权流转纠纷的特点及审判问题第一节农村宅基地使用权流转纠纷的特点当前，农村宅基地使用权流转在摸索中进行，措施不当之处在所难免，尤其是试点过程中出现了一些问题。而且，因法律的缺失、法律与现实脱节等问题，一定程度上也影响着司法救济功能的发挥。一、案件数量较少总体来说，全国法院审理的农村宅基地使用权流转纠纷案件数量较少，呈平稳下降形态，且宅基地案件数量大致为土地承包经营权纠纷案件的十分之一。如图2.2.1和表2.2.1所示，现实中，城中村和城郊结合部的宅基地普遍存在土地隐性市场。如福建省国土资源厅同志反映，无序流转问题较多，如一户一宅难以持续；无偿退出机制不健全；宅基地权能不完整、用益物权难以落实；农村建设规模难以管控等。但进入诉讼的纠纷数量较少。如福建法院2012～2014年受理的一审农村宅基地使用权流转纠纷案件为151件。安徽法院近5年来审理的一审农村宅基地使用权流转纠纷案件仅68件。 ▲图2.2.1 全国农村土地承包合同（含宅基地）纠纷一审案件趋势 ▼表2.2.1 安徽省宅基地使用权流转纠纷各年度一审审结案件类型统计调研中我们发现，政府部门构建了有效的矛盾化解机制。例如，在安徽省宣城市宣州区，此类纠纷发生后，本村内纠纷先由村委会协调，乡镇裁决；跨村的，由乡镇协调，区国土局在乡镇设有派出机构国土所，负责协调处理纠纷。宣州区国土局表示，宅基地纠纷基本上未诉至区国土局。另外，法院大量采用不予受理的处理方法。许多案件政策与实践虽先行一步，但可能涉及法律禁区。如浙江嘉兴开展了“两分两换”后，有农民起诉要求确认“两分两换”协议无效。由于政府无法在法律上将集体土地变为国有，也无法成为集体所有权人，因此，法院与政府交换意见后，确定法院对此类案件不予受理，由政府予以解决。还有些案件如农房指标买卖纠纷，安置房屋尚未建好，房屋指标却已经转了七八手，法院难以处理或处理不了，或者应政府要求，也可能采取不予受理方法将此类纠纷挡在法院门外。二、案件类型较为集中调研中，我们发现，宅基地使用权流转纠纷并不仅仅体现在最高人民法院规定的几类流转类案由中，不少纠纷在物权保护纠纷、所有权纠纷、共有物分割以及侵权损害赔偿、离婚后财产纠纷等案由中均有所体现，在司法统计时被计入其他案由。关于农村房屋买卖合同纠纷，虽然统计数据并不多，但是座谈中，许多法院均表示，近年来，诉讼到法院的农村房屋买卖合同纠纷日渐增多，很多涉及农村房屋买卖合同的纠纷，其实并未以农村房屋买卖合同纠纷案由的形式出现，而是以确认合同效力纠纷、房屋买卖合同纠纷以及拆迁补偿安置纠纷、排除妨害纠纷案由的形式出现。因此，如果把这些隐藏在其他案由中的农村房屋买卖合同纠纷都包括在内，比我们所收集到的案件数量及形式要更为丰富。三、新型流转纠纷案件极少进入诉讼领域据浙江、安徽两省统计数据，近5年来未受理宅基地使用权抵押、继承等纠纷案件。其主要原因是：一是此类案件本身基数小，抵押、置换等形式在现实中本就处于试点状态，因此纠纷数量也少。二是法律禁区多，当事人对法律明确禁止宅基地抵押的法律后果十分清楚，有纠纷也不诉至法院。三是法院不受理。实践中，涉及农房抵押的纠纷案件，法院多不予受理。安徽省宣城市法院对农民向当地农村商业银行申请贷款并以农房抵押的，银行为实现抵押权而起诉的案件，一般不予受理，已经受理的，驳回起诉。四是政府在改革试点中发挥重要作用。中央文件明确“在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”，一些地方也已开展了各式各样的探索和尝试，并颁布了相应的政策性文件，有些地方已将农房抵押的变现范围扩大。如宣城市宣州区将购买人范围扩大到全区范围内农户。温州乐清市、成都、重庆也都制定了类似的放宽政策，扩大了抵押权实现的可能，减少了纠纷的发生。五是继承在许多地方被村民普遍接受和认可。如绍兴当地居民普遍认为继承的主体不应受到限制，即使是城镇户口，一样也可以继承农房，此已经成为当地普遍认可的习惯，因此一般不通过诉讼解决。四、矛盾易激化，调撤率低近5年来，安徽省宅基地使用权流转纠纷一审案件的判决率高达72.1%，调撤率较低，仅17.7%，远低于其他民商事一审案件（见表2.2.2）。其直接原因在于土地、房屋是农民最重要的保障和生活资源，切身利益巨大，任何一方都很难让步。农村房屋买卖纠纷买受人身份主要分为三种：一是城镇居民，二是本村集体经济组织成员，三是其他农村集体经济组织成员，以第一、三种情况居多。由于买卖双方大多非同一集体经济组织成员，缺少农村“熟人社会”的联系纽带。有的买卖行为实际履行多年之后，出卖人多因经济利益反悔，如拆迁补偿等，买受人往往已经在诉争房屋中居住多年，难以接受。另外，农村房屋买受方多不符合法定的用地条件，无法通过正常合法的渠道原始或继受......