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高增长之后：房地产行业变局与可持续发展_秦虹；王艳飞_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_秦虹；王艳飞

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第四章房地产行业可持续发展与变革方向未来，我国房地产行业如同我国经济一样，要实现高质量增长，新的房地产行业发展模式必须适应房地产行业从成长期向成熟期转变的要求，适应城市发展从外向型向提升型转变的要求，适应宏观经济从规模型到质量型转变的要求。房地产行业要实现可持续发展，需要从土地供地模式、住房供给模式、房地产金融模式和房地产企业经营模式等多个方面进行变革。一、房地产行业可持续发展之国际比较我国和美国、日本的房地产市场虽然在基本制度、市场环境和企业运营模式等方面存在较大差异，但我国目前房地产市场的发展阶段是这些国家曾经历过的阶段，面临的问题具有一定的相似性，因此总结美国、日本龙头房企的生存发展之道，或对国内房企探索新模式具有启示意义。（一）美国房地产行业的发展与变革 1. 美国房地产行业整体特征高度的专业化分工和丰富的金融支持是美国房地产行业的两大特征。专业化即美国不同类型房企深耕细分领域，极少混业经营，住宅建筑商主攻开发，通过产品线标准化提高周转、增加盈利；商业地产运营商则通过长期持有核心区位资产、专业化运营管理获取租金利润。开发、建造、销售及物业管理等各个环节都有专业的运营公司。美国房地产金融发展水平高，房企对金融依赖程度深，并受金融主导。房企融资渠道广泛，资产证券化发达，资金来源于社会大众，收益也由大众共享，有效地分散了资金高度集中带来的风险。与我国房企金融化不同，美国住宅开发企业开展的按揭贷款发放、产权保险等金融业务是住房销售的附属业务，主要服务于本公司的购房者。2017年，在霍顿、莱纳、帕尔迪等公司发放的按揭贷款中，分别有95%、80%、80%是向本公司的购房者发放的。三家公司金融业务收入占总收入的比重分别是2.5%、2.2%、8.3%，税前净利润占比分别是7.0%、7.8%、11.7%。 2. 美国住房发展历程（1）住宅产业的定位住宅产业是国家经济发展的调节阀门。住宅产品的稳定需求（生活必需品）和房地产行业在美国国民经济中的重要地位决定了它作为国家重要的经济发展调节阀门的地位。根据《房地产大周期的金融视角》一书的研究，在美国，如果排除房地产的周期性波动，那么住宅投资对经济中长期增长的贡献几乎可以忽略不计，如1947—2007年，美国正常周期中住宅投资的贡献率只有0.04%，远低于服务业1.15%的贡献率。但住宅的必需品的使用属性和较高的投资价值使得有关部门在经济衰退期通过推动住宅产业高速发展，来弥补其他行业发展的不足成为可能。因此住宅投资可以成为经济走出衰退、步入复苏的重要驱动力。当美国经济发展比较平稳时，政府对住宅产业的关注较少，侧重通过发展其他行业来带动国家经济；而当经济发展缓慢时，政府会通过刺激住宅产业的发展来带动相关行业的发展，且作用明显。如，在1980—1982年，美国发生了严重的经济衰退，GDP增速直线下滑，里根总统为振兴经济，在1981年颁布了《经济复苏税收法案》，对房地产行业实行税收优惠政策，此后三年新屋销售量直线上升，对经济复苏起到了积极作用（见图4-1）。图4-1 美国GDP环比增长率与新屋销售量环比增长率对比资料来源：Wind。（2）影响美国住房市场变化的驱动因素一是利率。利率的高低反映出房地产投资的机会成本水平。对于开发商而言，利率上升，增大了房地产投资的机会成本，因而会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。对于消费者而言，利率上升会使购房者减少当下的消费行为而选择未来消费，对购房的需求也会减少；反之则会增加。从图4-2中可以看出1975—2001年美国新屋销售数量均与抵押贷款利率成一定的反比例关系。图4-2 1975—2001年美国新屋销售数量与抵押贷款利率变化趋势资料来源：美国商务部经济分析局。二是人口。首先，人口的流动催生了新兴住宅市场的形成，刺激了新建住宅市场和租赁住宅市场的发展。人口的流动包括城市内外人口的流动和地区之间的流动。对生活环境和配套设施需求的差异带动了城市内外的人口流动，如新近毕业的年轻人希望享受城市的各种公共、娱乐设施而选择在城市中心定居，老年人因依赖城市的公共卫生、医疗事业而选择居住在城内，父母为子女教育考虑而选择到好的学区居住等。地区之间人口流动的驱动力主要来自经济发展的不平衡性，流动的方向主要从东北部、中西部向南部和西部迁移，此外高新技术发达的区域也吸引了大量的劳动人口，并在当地安家置业。区域经济发展的周期性波动则进一步刺激了这种流动的加剧。其次，消费者收入水平提高是住宅消费的经济基础。全球40多个国家的调查数据显示，当人均GDP在800～13000美元时，住宅产业出现加速发展的态势；其中，在人均GDP达到3000美元后，居民对住宅地点的选择显现出从城市......