AL123 人文社科免费专区文学 2024-06-08

土地交易和登记法律政策适用指南_王文革；连晓燕编著_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_王文革；连晓燕编著

内容节选

导读一、建设用地使用权划拨的概念和特征根据《城市房地产管理法》第22条第1款的规定，建设用地使用权的划拨，是指县级上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用或者将国有建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨的建设用地使用权与出让建设用地使用权相比，具有以下法律特征：（1）划拨建设用地使用权是通过行政方式取得的，而出让建设用地使用权是通过市场的方式即民事方式取得的。（2）划拨建设用地使用权是附属行政权的民事权利，虽然享有占有、使用和一定的收益权利，但处分权受到严格的限制，不得转让、出租和抵押。而出让建设用地使用权是一项完整的他物权，可以享有占有、使用和收益的权利并可处分建设用地使用权，即将其依法转让、出租和抵押。（3）划拨建设用地使用权的取得具有无偿性，而出让建设用地使用权是有偿的。（4）划拨建设用地使用权具有无期性，出让建设用地使用权是有期限的。划拨建设用地使用权成立时并无规定确定的使用时间。除非国家因公共利益的需要收回，划拨建设用地使用权人可一直使用下去。但出让建设用地使用权有明确的最长时间的限制。（5）划拨土地的用途具有特定性，而出让建设用地使用权用途广泛。划拨建设用地使用只能用于《城市房地产管理法》第23条所限定的用途范围，不得用于其他用途。出让建设用地使用权则不然，除法律有特别规定外，出让建设用地使用权可以用于的法定用途范围较为广泛。二、建设用地使用权划拨的范围和程序（一）建设用地使用权划拨的范围建设用地使用权划拨的范围，是指国家对何种建设用地在何种条件下可以采用划拨的方式取得建设用地使用权。由于划拨建设用地使用权是无偿、无期限、无流动的建设用地使用权，因此对建设用地使用权划拨必须有一定的限制，《城市房地产管理法》第23条规定，下列建设用地的使用权，确属必要的，可由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，城市公益设施用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。（二）建设用地使用权划拨的程序《物权法》第137条第3款规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。所以划拨程序相当严厉。按照有关法律、法规的规定，建设用地使用权的划拨，一般得经过下列程序：（1）预审。用地申请前，在建设项目可行性研究论证时，应由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目预审报告。（2）申请。土地使用者持经批准的设计任务书或初步设计等向市县人民政府的土地管理部门提出建设用地申请。（3）审查。市县级以上人民政府的土地管理部门对建设用地申请进行审核，划定用地范围，组织商定用地补偿、安置或拆迁安置方案。（4）批准。县级以上地方人民政府土地管理部门依规定权限报县级以上人民政府批准，经批准后，土地所在地的县级以上人民政府发给建设用地批准书。（5）划拨。用地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门根据有关人民政府批准用地的文件所确定的用地面积和范围，到实地划拨建设用地。（6）登记。用地申请批准后，建设单位应当向市县人民政府土地行政主管部门申请土地登记，市县人民政府颁发《国有土地使用证》。土地登记是划拨建设用地使用权的公示方法，《国有土地使用证》是取得划拨建设用地使用权的唯一证明。三、划拨建设用地使用权的终止对划拨建设用地使用权的使用期限法律未作规定，因而不会因为期限届满而终止。《土地管理法》第58条规定，有下列情形之一，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地入民政府或者有批准权人民政府批准，可以收回建设用地使用权。（1）为公共利益需要使用土地，收回划拨建设用地使用权的，对建设用地的使用权人应当给予适当的补偿。但法律规定的“适当”补偿，在学术界引起了很大的争议，本书认为，国家应当补偿划拨建设用地使用权人全部的直接损失，包括地上的建筑物、构筑物等附着物的损失；至于间接损失，则可根据国家财政的具体情况，给予适当的补偿，以维护国家利益和个人利益之间的平衡。（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。因该目的而收回划拨建设用地使用权的，对土地的使用权人也应当给予适当的补偿。（3）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的。这种情况由于是使用人的原因而致划拨建设用地使用权不需要的，因而国家无须给予使用人补偿。（4）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。除以上的原因之外，土地的灭失也是划拨建设用地使用权灭失的一个原因，所谓土地灭失，是指土地因自然原因（如地震、洪水、泥石流等）或人为因素（如爆破等）而在物质形态上灭失。如果土地全部灭失，设定于其上的建设用地使用权当然终止；如果土......