AL123 人文社科免费专区文学 2024-06-09

房地产全流程税收筹划与风险应对_牛鲁鹏_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_牛鲁鹏

内容节选

第二节供材方式的税务风险与应对一、甲供材的动因与相关规定在房地产《建设工程施工合同》中，房地产企业为发包人（以下简称甲方），建筑企业为承包人（以下简称乙方）。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）规定，“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程”。而本节所指的甲供工程主要是指甲方自行采购主要建筑材料，简称甲供材。房地产企业之所以在营业税改征增值税后坚持自行供应材料，一般基于以下两种考虑：第一，甲供材可以有效控制材料的质量和成本，并且甲供材不违反法律规定，法律只是禁止甲方控材，但是不限制甲方供材，《建筑法》第二十五条规定：“按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商。”荆州税务局官方微信，载https://mp.weixin.qq.com/s/vpOJM6_8wgnUvYjZoR5NSg，最后访问时间为2023年9月13日。第二，甲供材不计入乙方的产值，如2017年12月29日原湖北省国家税务局发布的《湖北省营改增问题集》第十五条曾明确规定：“甲供工程的销售额不包含甲供材、甲供动力和甲供设备的价款。”一般纳税人销售建筑材料适用的税率远高于建筑服务适用的税率，甲方自行供材可以取得更多的增值税进项税额，进而可以降低增值税，因此材料采购权也成为甲乙双方博弈的重点之一。二、潜在的风险与应对之策地基与基础、主体结构的范围，参照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2013）附录B《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行。以下简称四主材。实务中，由于甲方处于主导地位，乙方只能遵从甲方为其指定的计税方式。这种情况下，为避免甲方利用优势地位侵犯乙方的税收利益，国家在2017年对甲供材料的税收政策进行了调整，《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第一条规定，“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税”。按照财税〔2017〕58号文件规定，如果房地产企业增值税一般纳税人同时符合以下两种情形，不论自行供应的材料种类和数量，乙方均只能开具征收率为3%的增值税发票：（1）甲方提供了“四主材”；（2）用于房屋建筑的地基与基础、主体结构。目前没有文件对“全部或者部分”的比例、金额等作出具体要求。 2017年9月国家专门发布《关于进一步做好建筑行业营改增试点工作的意见》（税总发〔2017〕99号）文件强调：“特别是《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）规定的建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，在建设单位自行采购全部或部分主要建筑材料的情况下，一律适用简易计税的政策，必须通知到每一个建筑企业和相关建设单位，确保建筑企业‘应享尽’，充分释放政策红利。”按照该规定，即使合同中约定了建筑总承包单位应提供税率为9%的增值税专用发票，实务中也只能调整为提供征收率为3%的发票。如果房地产企业在甲供主材的同时，坚持要求乙方提供税率为9%的增值税专用发票，当前税务机关的普遍性做法是要求房地产企业按照进项转出处理。但从严格的意义上讲，房地产企业此时取得的发票属于不合规发票，《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第十二条规定：“……取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证，不得作为税前扣除凭证”，《发票管理办法》第二十条也规定：“不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证……”届时不但影响增值税的进项抵扣，还影响土地增值税、企业所得税的扣除。另外，对于多支付的税款，如果房地产企业选择要求乙方签订补充合同，并从工程款中扣除6%的税点以弥补自身的损失，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第二条规定，属于变相降低工程价款，乙方可以依据“补充协议背离中标合同实质性内容”为由请求法院确认无效。因此可以说，自2017年7月1日起，房地产企业选择甲供主材时，风险将与收益并存，企业需要慎重考虑。如果房地产企业已经采购了大宗主材，又希望从乙方取得税率为9%的增值税专用发票，可以尝试通过以下方法处理：第一，转售处理，可以理解为房地产企业在开发、销售不动产的同时兼营建筑材料，房地产企业销售建筑材料时，可以开具税率为13%的材料发票；如果转售给乙方，需要在合同约定中进行技术性处理，以避免形......