AL123 人文社科会员免费专区文学 2024-12-19

重组与突破_黄奇帆_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_黄奇帆

内容节选

一、地价形成机制是土地管理的关键成渝土地收入相差4倍 2002年1月，我到武汉参加建设部城建方面的会议，遇到了成都市市长，便询问成都的土地出让情况。他说：“2001年成都出让土地10平方公里，收入12亿元。”这让我很吃惊。重庆土地出让规模和成都大体相当，但土地出让收入仅3亿元，只有成都的1/4。成渝同属西部城市，面积、人口、层次都差不多，为什么土地出让收入差距这么大？当时我感觉其中一定有问题，因为我一直有个观点：城市土地是重要的公共资源，而土地出让收入是地方政府的“钱口袋”，对政府完善公共服务意义重大。在具体操作上，同样的土地资源，出让方式和地价形成机制不同，实际出让价格会有很大的差异，这反映了不同地区的政府管理经济的基础制度和定价机制的不同。成渝土地收入的巨大差距，不由得让我想到了这一点。关键是定价系统出了问题武汉会议结束的当天，我打电话给市国土局局长，要求当晚召集国土局有关负责人，我要和他们研究重庆地价问题。一下飞机，我就直奔市国土局，开门见山地说：“重庆和成都城市发展水平相差不大，2001年批租土地面积也差不多，土地出让收入本应该相当，但现在成都是我们的4倍，这让人难以理解。如果仅仅是贪污腐败，那么造成的土地出让金流失最多不会超过20%，不可能出现这么大的差距，所以一定是我们的制度安排有问题，尤其是定价系统出了问题。今晚我们就讨论一下重庆地价是怎么构成的。” 于是，国土局的同志开始汇报。原来，重庆的地价等级定于1986年前，直到2001年均未做过调整。而且在操作中存在两个问题。一是认为地价越低越好，把基准地价定得很低，仅相当于成都的1/3。二是主城土地等级划分不合理。按国家规定，一个城市的土地按区位可分为12个等级。重庆则划分过粗，只分为8个等级，并且每一个等级差距很小，尤其是高等级地块的面积划分得过小：一等土地仅1平方公里，二、三等土地不过10多平方公里，位于市中心区位的观音桥、杨家坪等主城商圈被划为四等或五等，其他80%的土地都是七等或八等。这样的土地等级划分，既反映不出土地的实际价值，也难以体现级差地租。由于基准地价比成都低2/3，土地等级又尽量往低处划分，那么成渝土地出让收入相差4倍就不足为奇了。运用动态发展眼光看地价听了这些汇报，我问大家：“这个地价你们研究过没有？觉得合理吗？”他们说：“国土局成立了地价工作小组，集中了3名博士、6名硕士，通过两年来对200个采样点的分析，得出的结论是重庆地价基本合理。” 他们是怎么研究的呢？首先选定200个固定采样点，然后统计当地房价和地价进行对比分析。他们认为，由于地价与城市基础设施投放、商业设施配套、教育卫生等公共服务投入强相关，因此城市配套跟不上，房价低，地价也就应该低一些。以江北嘴为例，当时这是一片棚户区，破破烂烂，房价跟解放碑没法比，于是，尽管江北嘴距离一等地块解放碑的直线距离才1公里左右，土地等级竟被划为城市土地最低等级，即第八等级，比解放碑地区低了7个等级。这套理论看似像模像样，实则是刻舟求剑，是完全用静态眼光看待动态发展问题。我对他们说：“大家要有些想象力，要用发展的眼光看问题。土地价格等级，一是与规划有关，二是与地段有关，三是与地铁、道路等基础设施有关，四是与教育、卫生等公共设施配套条件有关，五是与人口密度和城市发展趋势有关。在这五项因素中，城市规划和地段等级的确定，对一个地区的地价具有引领功能。现在江北嘴的条件确实很差，但它与解放碑仅一江之隔，只要桥修通了，就可以和解放碑、朝天门连为一体，共同打造为中央商务区，形成珠联璧合的都市核心区。从规划上看，江北嘴地块完全可以确定为一等地块。如果仅就现状做分析，缺乏发展的眼光，那么得出的结论显然是荒谬的。另外，虽然目前主城部分地区还未通地铁，交通有些不方便，但重庆的城镇化进程在快速推进，因此只要在城市控制性详细规划和专业规划中确定了相应的地铁轨道、城市道路，几年后这些问题就会解决，届时房价、地价都会水涨船高。因为买地、建楼总有3～5年的过程，土地批租也是基于3～5年后基础设施建设的预期。所以，划定地价要立足城市规划，运用动态的、发展的眼光看问题，不能简单地就事论事。总之，一个城市地价不能太高，太高了就会抬高房价，破坏投资环境，影响民生。但是，一个城市的地价也不能没有级差地租，如果低到了几百平方公里几乎没有级差地租，就必然导致不知不觉中开发商‘把西装料做成衬衫’，都市就会变成乡镇。” 讨论到最后，大家达成共识：既然成渝两市面积都是300平方公里，规模、层次相当，加上重庆还是直辖市，因此同一等级的地价至少应与成都持平。调整地价是大势所趋。与此同时，主城土地等级以及相应等级的区块面积，也要按规划原理重新划分，从8个等级划分为12个等级。三大调整盘活土地资源 2002年2月，市国土局按照要求，抓紧制定了新的......