AL123 人文社科会员免费专区文学 2025-01-10

企业家的法律高参：投资经营的法律操作与风险提示_段逸超_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_段逸超

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签订房屋租赁合同应当重点关注哪些法律问题？【案情简介】王某有意向将其所有的商铺出租给张某，希望帮助起草一个房屋租赁合同。其主要内容包括：租期为三年，租金一年一付，先付款后租用。且张某为经营要求将对该商铺花10万元进行装修。那装修的费用应当如何约定？另外，对于承租方可能出现的违约行为如何处理？如何保证出租方的合法利益？诸如此类问题应当考虑周全。根据上述的要求起草《房屋租赁合同》。房屋租赁合同涉及的房屋包括商务办公、商铺、居住等各种不同用途的出租房，还有一些房屋为商住两用房，不同性质的房屋，出租时会有些不同的问题，比如商住房能否作为承租方的经营用房而办理营业执照，诸如此类的问题在起草合同时应当给予关注。【法律依据】起草任何合同，都应当找到相应的法律依据，以便给该合同准确定性，理顺法律关系。就房屋租赁合同而言，主要有以下法律规定：（一）1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第十三章对租赁合同作了专章规定。其中第二百一十四条规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百二十四条规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。以上条款对于租赁的最长期限、转租、逾期不支付租金、买卖不破租赁、优先购买权等作了原则性规定。（二）中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号，自2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》作了更加具体的规定。有下列情形之一的房屋不得出租：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）违反规定改变房屋使用性质的；（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（1）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（3）租金和押金数额、支付方式；（4）租赁用途和房屋使用要求；（5）房屋和室内设施的安全性能；（6）租赁期限；（7）房屋维修责任；（8）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（9）争议解决办法和违约责任；（10）其他约定。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。另外，对承租人不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施；承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意；房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效；房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权，等等作了相应的规定。（三）2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）就城镇房屋租赁合同纠纷案件的审理作了解释。该解释规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失；承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任。（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定；出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。（四）1996年11月1日起施行的《浙江省房屋租赁管理条例》（1996......