AL123 典型法律案例实证研究：广东法学教育实践基地成果集_马波；陈星；彭华 主编_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_马波；陈星；彭华 主编
内容节选
未办理过户登记手续的不动产买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益——陈某某与梁某某、第三人广东某某房地产开发有限公司、广东某某房地产开发有限公司茂名分公司案外人执行异议之诉 林银汝 一、当事人和代理律师的基本情况 原告（执行案外人）：陈某某 原告代理律师：柯某某，广东某某律师事务所律师 被告（申请执行人）：梁某某 被告代理律师：林银汝，广东诚挚律师事务所律师 第三人（被执行人）：广东某某房地产开发有限公司 第三人（被执行人）：广东某某房地产开发有限公司茂名分公司 二、案情概况 （一）案由 案外人执行异议之诉。 （二）基本案情 被告梁某某与第三人广东某某房地产开发有限公司、广东某某房地产开发有限公司茂名分公司合同纠纷一案经人民法院作出判决：第三人广东某某房地产开发有限公司返还17万元及利息给被告，广东某某房地产开发有限公司茂名分公司承担连带责任。2011年，判决生效后，第三人未履行生效法律文书确定的义务，梁某某向人民法院申请强制执行。在执行程序中，梁某某向人民法院申请查封登记在广东某某房地产开发有限公司茂名分公司名下位于市开发区的一块土地，拟对土地进行评估拍卖。 原告陈某某于2016年5月向人民法院提出执行异议，认为广东某某房地产开发有限公司茂名分公司已在2001年与其签订《土地转让合同》，合同约定广东某某房地产开发有限公司茂名分公司将被查封的土地出售给陈某某，单价为每平方米328元，总价款为171200元。陈某某在签订合同次日将全部土地价款支付给广东某某房地产开发有限公司茂名分公司。因此，陈某某主张梁某某申请查封错误，请求人民法院予以解除查封。人民法院依法召开执行听证对案件进行审查后裁定驳回陈某某的异议。陈某某于2016年8月16日向人民法院提起案外人执行异议之诉，要求法院判决确认土地使用权属归陈某某所有，不得对土地进行拍卖执行。 陈某某于2016年8月15日向市公证处申请作证据保全公证，市公证处于2016年8月23日出具《公证书》，显示涉案土地的位置和该宗土地中间部分建了几个石灰池，建造了平房，平房内有小房间。 （三）案件审理经过 本案由本市某区人民法院于2016年8月立案受理，2017年2月开庭审理，于2017年2月作出一审判决。 陈某某不服一审判决，向市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，将案件发回一审法院重审或直接判决确认土地使用权属归陈某某所有，不得对土地进行拍卖执行。市中级人民法院立案受理后，公开开庭审理本案，并于2017年12月作出二审判决。 三、争议焦点和分歧 （1）陈某某对涉案土地是否享有物权。 （2）陈某某对涉案土地是否享有足以排除执行的物权期待权。 四、律师代理意见和各方观点 （一）原告代理人的意见 （1）根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可知，只要是依法成立的合同，自成立时生效，标的物所有权也自交付时起发生转移。陈某某与广东某某房地产开发有限公司茂名分公司签订的《土地转让合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同依法成立并生效，陈某某享有该土地的相关权利并应受到法律保护。 （2）陈某某支付全部土地价款后并缴付部分土地税费，在办理土地过户手续过程中因丈夫生病需要照顾，且广东某某房地产开发有限公司茂名分公司在签订合同后不久便处于停业状态，难以找到人员办理过户手续，所以至今未办理过户登记手续。但是，陈某某从2002年起就用围墙将涉案土地围起，又搭建了简易建筑用于养龟等养殖业，一直使用至今。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”陈某某已支付全部土地价款并实际占有，又非陈某某原因未办理过户手续，陈某某对此没有过错，人民法院不得对涉案土地查封。 （二）被告代理人的意见 （1）根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，物权的效力自登记才生效，涉案土地至今仍登记在广东某某房地产开发有限公司茂名分公司名下，陈某某未能取得涉案土地的物权，因此梁某某可以依法申请查封涉案土地。 （2）涉案土地现状仍为空地，未建造任何住宅建筑，陈某某亦未实际占有使......
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